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2024/04/04 (Thu) 19:23:31
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終わらないワンルームマンション投資被害、投資した全員が損をした
2024.04.04
https://www.thutmosev.com/archives/34356.html
営業マンはうまい事を言うがぜんぶ嘘です
全員が損をしている投資がある
一時期流行したワンルームマンション投資で被害者が続出しているらしく、ブームで始めた人が数年後の今頃になって損失が出ているのに気付くというパターンが多い
ワンルームマンション（以下１Ｒ）投資の被害者で特徴的なのは数年たって口座の残高が明らかに減るまで、自分が損をしているのに気付いていない人が多い
１Ｒ投資は不動産会社との契約が非常に複雑で一見すると儲かっているように見えるが、何年か経って計算するとほぼ100%の人が損をしています
典型的な１Ｒ投資は東京都内周辺部の25㎡程度のマンションを2500万円ほど30年以上フルローンで購入し、家賃は月10万円でサブリースで1万5千円ほど引かれて8万5千円ほどを受け取ります
これを金利2%の30年払いで計算すると毎月9万2000円の支払いなのでこれだけで赤字、金利1%の35年払いだと毎月7万500円なので少し利益が出ます
でも固定資産税金に約10万円と修繕積立金と管理費で約18万円、サブリース手数料で12万円、火災保険料約6万円はかかるのでローン以外に毎年45万円はかかります
家賃10万円を12か月受け取ったとしても収入は120万円、ローン支払いと経費で最低でも130万円かかるので毎年10万円以上はお金が減っていきます
しかも家賃は築年数が増えると減っていくものなのでサブリース保証があっても家賃収入は毎年減り、他の費用の多くはそのままです
この結果最初は毎月1万円程度の赤字で気づかなかったのが数年後には毎月数万円の赤字になり、ある日口座を見たら残価が減っているのに気付きます
この話のポイントは最初はもしかすると毎月利益が出ているように見える点で、月日が経つほど赤字額が増えて最終的には100%の１Ｒ投資が損失で終わる事になっています
不動産屋は「ローンを払い終われば購入したマンションが資産になる」と言いますが、築35年の色々な人が住んだワンルームマンションの査定価値は最も良い場合で新築の半額です
ローン完済後にマンションを売っても仲介手数料分損をするだけで、持ち続けても固定資産税や管理費や積立金がかかるので完全な「負動産」に成り果てます
終わらない罰ゲーム
ほとんどの投資用ワンルームマンション物件は毎月数万円を払って借金を作り、ローンの支払いで寝れない夜を35年過ごした後で、また負動産にお金を払い続ける罰ゲームになります
なんでこんなものが存在するのかですが不動産業者が新築で１Ｒマンションを建てた時、うまく経営したら10年か20年は利益を出すことが可能です
日本では築年数で家賃が決まるので新しい物件ほど収益性が高いが、築10年経つと家賃が下がるので最初の不動産屋は売却します
中古の１Ｒマンションを買ってしまうと（よほど激安でなければ）100%損をするのでプロは買わず、アマチュアのマンション投資家に買わせようとします
これが中古マンション投資で例によってサブリース契約のフルローンで最初は少し利益が出る可能性があるものの、家賃が下がり入居率が下がれば100%赤字になるのが確定しています
新築マンション→中古マンション→築古マンションとなり最後にババを掴まされるのがマンション投資をする素人投資家になっています
始まりは新築マンションのサブリース投資なのですがサブリースとは空室が出ても家賃を保証してくれる有難い制度ですが、実は保険と同じで手数料の分を差し引かれています
保険は万に一つの事態に備えるものですがサブリース保証は毎月毎月家賃から1万5千円を引かれ続けるので、不動産屋だけが儲かるようになっています
１Ｒ投資はかならずサブリース契約とセットになっていて、この家賃保証がないと銀行はアマチュア投資家を相手にしないので一種の強制になっています
自分で金利や支払いを計算すれば損をするのは予想できるのですが、計算すれば損をする事でも計算しないタイプの人が１Ｒマンション投資をしています
１Ｒ投資契約をする人の多くは投資目的で投資先を探した結果契約したのではなく、「知人の紹介」で契約した人が圧倒的に多いそうです
知人とは親戚や先輩後輩や友人などで、不動産会社などに就職した人は最初に「知人の家に行って契約を取って来い」と指示されます
信頼関係を利用して知人に損をさせるのだが実は知人の営業マンもマンション投資やサブリースの罠を分かっていないまま営業する人が多い
やがて新人営業マンも知人の契約を取りつくす頃には真相を知るが、もう用済みなので解雇され不動産業界を去っていくというパターンが多い
そして１Ｒ投資で赤字になっている投資家に不動産屋は「別な人を紹介して契約が取れたら手数料50万円を支払います」と言って被害者を営業マンとして利用してまた被害者を増やしていきます
１Ｒ投資で損をした人は知人に「自分は儲かっている」と嘘をついて１Ｒ投資に巻き込む、その被害者はまた別な被害者をふい増やすというのが業界のメカニズムです
１Ｒ投資マンションを購入させる決め台詞は「老後のため」「子供のため」「将来のため」「安心安全」などで資産を作れるというのを強調してきます
だが彼らがいう資産の中身は毎月数万円を払って35年後にマイナス資産を作る事なので、35年間毎月3万円を不動産屋に払い続けるのと同じになります
あと「不労所得を得られる」も大抵こういう事です
https://www.thutmosev.com/archives/34356.html
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2024/04/04 (Thu) 19:29:39
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