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2022/06/03 (Fri) 00:02:22
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タワーマンションに住んではいけない
超高層マンションは買ってはいけない 2005年01月14日
今日は、建築工学科の高瀬先生をつかまえて、面白い話ができた。
なぜか超高層マンションの話になって、私が、「超高層マンションの苦情って、どんなものがあるか知ってる？ 実は、高層階ほど戸境壁が薄くて隣の音が聞こえやすいのよ」（私）
「なるほどたしかに超高層の戸境壁は、通常のマンションのようにコンクリート造ではなくて、石膏ボードですからね。でも、超高層用の特殊な石膏ボードで、防音性能も悪くはないはずですよ」（高瀬）。
「いやいや、そんなふうに販売業者は説明するけれども、実はウソで、たとえば、通常の１２階建てくらいのマンションから“（眺望のすばらしい）憧れの超高層”で、引っ越しした人の大概の感想は隣の住戸の音がうるさい、ということなのよ。そりゃそうだよね。３０階、４０階、５０階にもなれば、薄い壁にして軽くしないと大変な鉄骨の量（と重さ）になるものね」（私）
「そういえば、普通のマンションから超高層に引っ越しした人で、『（隣の住戸が）やかましい』と言って一日で出て行った人がいるって聞いたことがあるな。そもそも超高層階だけではなく、柔構造の鉄骨造だと低層階であっても戸境壁は石膏ボードですからね」（高瀬）
「でしょ。『特殊な』石膏ボードって言ったって、所詮、石膏ボードにすぎないからね。普通のマンションなら、今どき最低でも１５センチ厚くらいのコンクリート壁だから、防音性能ははるかに高い」（私）
「たしかにコンクリート壁に比べれば、全然ダメですよ。特殊な石膏ボードと言っても、超高層のホテルなんかで使われているものですよ」（高瀬）
「でしょ。だって、ホテルの戸境壁って、隣の音よく聞こえるじゃないの。仲のいい若いカップルなんかが泊まっているととんでもない音まで聞こえてきて、こちらまで、アダルトビデオチャンネルを見る羽目になったりする。それは石膏ボード（＝超高層）のせいだよ。たぶん超高層ホテルのアダルトビデオ視聴率は鉄筋中層ホテルの視聴率よりも高いんじゃないの」（私）。
「それは知りませんけど（笑い）、たしかにホテルは聞こえやすいですよね」（高瀬）
「そうだよ。通常のマンションは、上下の音は少し聞こえるにしても、左右の隣接住戸の音が聞こえるということはまずあり得ない。下手な戸建て住戸よりもはるかにプライバシーは保てる。私は東京へ出てきて以来２５年以上マンション暮らしだけれども、隣接住戸の音が聞こえたことなど一度もない。万が一聞こえるとしたら開けっ放しのテラスの窓から（隣接住戸どうしが、テラス側の窓を同時にフルオープンにした場合）であって、戸境壁の向こうからではない。ところが、その快適感覚で、超高層を買ってしまうととんでもない後悔をすることになる。特に眺望（の悪さ）は顔を背ければ、無視できるけれども、音はどこにいても聞こえる。耳をふさいで生活することなどできないから影響大だよ。音は、４次元。つまり空間を超えている」（私）
「音の方が、人間の心に与える影響が大きいんだよ。聴覚障害児と、視覚障害児では、聴覚障害児の方がはるかに知能の発達に悪影響を与える。それだけ、聴覚は心や精神のありようと密接な連関がある。不快な風景よりは不快な音の方がはるかに人はいらつく。その逆にヘーゲル
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B2%E3%82%AA%E3%83%AB%E3%82%AF%E3%83%BB%E3%83%B4%E3%82%A3%E3%83%AB%E3%83%98%E3%83%AB%E3%83%A0%E3%83%BB%E3%83%95%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%89%E3%83%AA%E3%83%92%E3%83%BB%E3%83%98%E3%83%BC%E3%82%B2%E3%83%AB
は、だから、視覚の対象としての絵画よりも、聴覚の対象としての詩（音読されるものとしての詩）の方を芸術としての高度だとみなしたのよ。ヘーゲルもまた、精神と聴覚との関係を重要視したのよ。風景（の善し悪し）なんて、それに比べればはるかにどうってことないものなのよ。
三重苦のヘレンケラー（http://www.helenkeller.or.jp/hkstory.htm）
だって、生後２年間くらいは、聴覚が生きていた。これが彼女の“奇跡”の秘密」（私）
「たとえば、超高層マンションでは子供はまともに育たない。それは大地の自然性から離れるからと言うよりも、音から離反するから。超高層だと、まず自然の音が全くなくなる。鳥や虫の鳴き声、雨の音、雨の草葉に落ちる音などがまず全く聞こえない。人工的な音ばかりに包囲される。私の息子の太郎に、私の家内が添い寝して寝ていた頃（太郎が４才くらい）、家内が面白いことを言っていたことがある（このときには５階建ての５階に住んでいた）。太郎に聞こえていない音がある、と。
添い寝していて雨が降り始めた、“その”音が家内の耳には聞こえているのに、太郎には聞こえていない。
『太郎君、虫がたくさん鳴いているよね』
『どこで』
『いっぱい鳴いているじゃない。リーン、リーンって聞こえないの』
『聞こえないよ』。
『あっ、雨が降ってきた』
『なんでわかるの』
『雨音がするじゃない』
『聞こえないよ。天気予報テレビで見たんでしょ』
『今音がしているじゃない』
『ウソだって』。
家内はびっくりしたらしい。だから、早稲田大学に現役で入学しても（http://www.ashida.info/jboard/read.cgi?num=268.124.54）、我が息子、太郎はどこかで精神障害者なのよ。絶対にどこかでつまずくと思うよ」（私）。
「私の太郎は、２才になる直前まで１４階建て１４階のマンション。２才から１３才まで５階建て５階のマンション、１３才からは９階建て８階のマンション（今）に住んできたけれど、幼少時にマンションに住むのはその意味で絶対によくない。私と家内なんかは大学までは通常の（いなかの）一軒家だったから、夏や秋の田畑からの虫の音の大合唱を聞いて育ったし、雨音は葉っぱに落ちる音が最高だというのもよく心得ている。その意味でマンション生活の悪影響は少ないけれども、それが小さいときからしかも超高層なんかだとたぶん大人であっても精神異常になるに違いない」（私）。
「住まうということは、何も空間的なばかりではない。人は、音の中にも住んでいる。風景の中よりもはるかに音の中に住んでいる。低層住宅が眺望を奪う以上に、超高層は音を奪う。しかも音の方がはるかに人間の精神や心に影響を与えるとすれば（いかさまの心理学 ― 心理学そのものがいかさまだが ― だけではなく、ヘーゲルだってそう言うのだから正しいのだろう）、超高層の自然音からの疎外、隣接住戸からのノイズは、眺望の快適さと相殺しても決してゼロにはならない。むしろ大きなマイナスばかり」（私）
http://www.ashida.info/blog/2005/01/hamaenco_5_121.html
マスコミが報道しない高層階症候群に要注意！ 2013.10.21
http://saigaijyouhou.com/blog-entry-1072.html
６階以上に住んでいる方の２０．８８％が死産＆流産！
三井不動産などの財閥系が情報を隠蔽
日本のマスコミは全く報道していませんが、高い場所に長時間滞在するのは非常に危険です。平成5年に当時の厚生省が「厚生省心身障害研究 平成5年度研究報告書」という資料を発表しました。
この資料には妊婦に関する研究調査結果がまとめられており、東海大学医学部講師の逢坂文夫氏が発表した「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」によると、
「流産・死産の割合は、１～２階で６．０％、３～５階で８．８％、６階以上で２０．８８％、と高くなるにしがたい、増加」
と記載されています。
しかも、逢坂氏はその後も継続的にデータの収集活動を行っていますが、いずれでも同じような結果になっているのです。これは海外で「高層階病」と呼ばれており、イギリスやフランス、アメリカなどでは法律で高層マンションに対して、何らかの規制が設けられています。
例えば、イギリスでは、育児をしている世帯は４階以上に住まないように法規制されており、「高層病」という病気の存在すら認知されていない日本とは、かなり大きな差があると言えるでしょう。
日本にはそこら中に高層マンションが並んでいますが、それだけ多くの方が「高層階病」になっているかもしれないということです。
日本の不動産産業というのは、三井不動産を筆頭とする財閥系や銀行、広告業界などが絡んでいます。彼らは自分が持っている不動産の価値を維持するためには何でもすると言われ、福島原発事故などでは政治家に対して相当な圧力を加えたというような話があるほどです。
つまり、このような不動産を大量に持っている大財閥が不動産が売れなくなるのを防ぐために、裏からマスコミを動かしているかもしれないということなのです。原発問題とも似たような構図になっていますが、日本の少子高齢化を本気で改善しようと思っているのならば、まずは高層階病などの隠された病気を減らすべきだと私は思います。
☆住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について
URL http://www.niph.go.jp/wadai/mhlw/1994/h061004.pdf
☆マスコミが報道できない「高層階病」の実態 6階以上＆33歳以上で44％流産
URL http://www.mynewsjapan.com/reports/1348
引用：
次々と建設される超高層マンション。住環境と病気との関係についてはシックハウス症候群や化学物質過敏症が知られているが、高層階の居住が、流産、死産、神経症、低体温など各種病気の要因になっていることは、ほとんど知られていない。背景には、三井不動産を筆頭とする財閥系からリクルートまで、デベロッパーを巨大広告主に持つマスコミが報道できない構図がある。
このほど『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）が発売となり、帯には「33歳以上の約7割が流産の経験」などとあるが、真偽はどうなのか。著者である東海大学医学部の逢坂文夫講師（基盤診療学系・公衆衛生学）に、医師の三好基晴氏が話を聞いた。
医学的な正式診断名ではないが、高層階に住むことによって生じる各種病気を、便宜上、この記事においては「高層階病」と名付ける。逢坂氏は、この高層階病について、横浜市内の3ヶ所の福祉保健センターを対象に、16年以上にわたって継続的に調査を続けている。
◇想定外の調査結果から始まった
―――高層階病の研究を初めて発表したのはいつ頃でしょうか。
高層階の住居の健康被害についての研究発表をしたのは1994年です。「厚生省心身障害研究 平成5年度研究報告書」（現在の厚生労働省は当時厚生省）に「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」のタイトルで私が研究報告しました。
横浜市の３つの福祉保健センター（当時の名称は保健所）において４ヶ月健診を受けた母親の中で、第一子のみを出生した人だけを対象に行いました。このときの調査の母数は４６１人でした。
流産・死産の割合は、１～２階で６．０％、３～５階で８．８％、６階以上で２０．８８％、と高くなるにしがたい、増加していました。その後継続的な調査を行い追加データを取っていますが、ほぼ同じような割合で推移しています。
http://saigaijyouhou.com/blog-entry-1072.html
タワーマンションの高層階に住むのって健康に悪いですか？｜マンションコミュニティ 口コミ掲示板・評判
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3262/res/1-2000/
タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク？ なぜか役所も沈黙
2015.09.27 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司 夕刊フジ
マンションと呼ばれる住宅は、そのほとんどが３階以上の建物だ。２０階以上の場合はタワーマンションと呼ばれる。
首都圏では、新築で販売されるマンションの戸数にして４分の１が、そのタワーだ。果たしてこれは歓迎すべきことなのだろうか
一戸建て住宅は独立しているのに対して、マンションなどはいくつもの住戸が集まっているから「集合住宅」と呼ばれる。なかにはこれを「コンクリート長屋」と揶揄する人もいる。
都市では土地に限りがあるので、多くの住戸をつくる場合は集合住宅が効率的だ。その権化のような存在がタワーマンション。限られた土地に大量の住戸をつくることができる。そして、多くの人がこれに憧れている。
実は、先進国の中でタワー型を盛んにつくっているのは日本だけだ。特にヨーロッパではほとんどの国が高層住宅を半ば禁止している。例えば、イギリスでは１９７０年に「高層住宅に住むことは子供の健全な発育を阻害する」という調査が出て以来、ほとんどつくられていない。
日本でも１０階以上に住む３３歳以上の女性は１～２階に住む２７歳以下の女性に比べると、流産の危険性は約１２倍という調査結果が出ている。これは９５年に公衆衛生学が専門のある研究者が、当時の厚生労働省からの依頼を受けて行った調査結果の一部だ。ほかにも、高層階に住むことによる健康面での危険を示唆するデータがいろいろと出ている。
こういった調査結果はマンション業界はもちろん監督官庁の国土交通省や厚労省に、意図的に無視され続けている…としか思えない。だから、今日も大量に建築され続けている。
ただ、住み始めてから健康面での不調をきたし、転居する人もいると聞く。例えば、日本のタワー型は地震に備えた柔構造になっている。地震の揺れをしなやかさで逃す構造だ。そのため、地震でなくても上層階は風で微妙に揺れている。コップの水は波打たないが、お風呂にお湯を張ると分かるという。
また、高速で上下移動するエレベーターには軽いＧ（重力）がかかっている。さらに１００メートル上空と地上では気圧も違う。タワー型の住人は、そこを１日に何回も行き来する。普通の大人は平気だろうが、妊婦や子供にとって影響がないとは言い切れない。
だからこそ、ヨーロッパの先進国ではタワーマンションに厳しい規制がかかっているのだろう。
確かに、タワー型の上層階に住むメリットはある。しかし、それを手放しでは喜ばない方がいい。健康面でのリスクを、売主企業や販売担当者は絶対に教えてくれない。日本の場合、なぜか役所も沈黙している。消費者は自衛するしかないのだ
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150927/ecn1509270830002-n1.htm
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早くボケる老人には共通点があった！老人こそ体を鍛えないと要介護や早く死ぬ危険増
2016.06.26 文＝安保徹／新潟大学名誉教授、医学博士 Business Journal
本連載前回記事（http://biz-journal.jp/2016/06/post_15405.html）では、食べ物からエネルギーを取り出すのに、私たち真核生物は2つの異なる方法を用いていることを紹介しました。無酸素下でつくる解糖系エネルギーと、有酸素下でつくるミトコンドリア系エネルギーです。解糖系エネルギーの大切さをもう少し学びましょう。
解糖系エネルギーはエネルギー効率が悪くてあまり重要ではないのではと考えられてきた傾向がありますが、大きくとらえると、2つの大切な仕事に特化して使われていて、私たちの生きる力を下支えしています。ひとつが細胞分裂のエネルギーに使われていること、もうひとつが瞬発力の筋肉を動かすのに使われているということです。このような私たち自身のからだの仕組みを知ることは、健康に生きるためには必須の知識でしょう。
筋肉には白筋と赤筋がありますが、ミトコンドリアが少なく解糖系を中心に使って瞬発力を得ているのが白筋です。ミトコンドリアが使う呼吸酵素は鉄分子を含んでいるので、有酸素下で赤く見えます。これが赤筋です。
一方、ミトコンドリアが少なく白く見えるのが白筋です。赤筋に属するのが、心筋、横隔膜の筋肉、骨格筋のうちの赤筋です。白筋は骨格筋のなかにあります。機敏な動作を行う時に使われています。ニワトリでいうと、胸の筋肉であり、飛び上がる時に利用しています。
機敏な動作は子供時代では十分に働き、老人になると衰えてきます。私たちは、子供の解糖系優位で人生が始まって、大人の調和の時代を経て、老人になると解糖系が縮小してミトコンドリア系中心で生きるという法則があるからです。
■子供や老人の健康法
このようなことを知ると、子供や老人の健康法が見えてきます。
子供の成長期はミトコンドリアが十分に働けない時期なので、元気に遊んですぐ疲れてしまうというのが基本です。よく中学生がバレーボールの練習を長時間やってからだを壊すのは、この法則に反した活動をしているからです。野球でもバレーボールでも、子供時代はほどほどで止めておかなければなりません。
マラソンなどのような赤筋を働かせるスポーツは成長が止まった大人になってからやるスポーツです。こういう感覚を身につけておかないと、スポーツ選手を指導することはできません。
老人になると解糖系は低下してきます。これが老人が機敏な動作に失敗して交通事故などにまき込まれる原因になっています。しかし、ミトコンドリア系は維持されるので持続力は十分です。ここで、知っておくべきことがあります。ミトコンドリアは鍛えると数を増やし、筋肉を使わないと数が減少するということです。
老人になったら、からだを動かしてミトコンドリアの維持につとめるほか、さらにからだを鍛えるといいでしょう。からだを鍛えない老人は能力低下で生きる力を失い、早めに一生を閉じるでしょう。今の日本は能力低下に陥り介護制度の世話になっている人が多過ぎます。
ミトコンドリアが多いのは骨格筋のうちの赤筋のほか、脳神経もそうです。つまり頭を使わないと早めにボケるということです。筋肉だけではなく、頭を鍛えることも同時に努力しなくてはいけません。言われると大変ですが、生きるということはそういうことでしょう。
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15635.html
http://www.asyura2.com/15/health17/msg/765.html
認知症予防「体動かすこと」…筋肉量より重要 2016年06月30日
老化による体の衰えは認知症のリスクを高めるとされるが、認知症の予防には、筋肉の量よりも、体をよく動かせるかどうかが重要だとする研究結果を、東京都健康長寿医療センター研究所の谷口優研究員らのグループがまとめた。
研究グループは２００８年から１２年まで、群馬県の６５歳以上の６４９人を追跡調査。身体機能（歩行速度と握力で評価）と骨格筋量が、将来の認知機能の低下とどう関連するか調べた。
その結果、身体機能も骨格筋量も正常な人に比べて、両方が低下している人は、認知機能の低下リスクが約１・６倍高く、身体機能だけが低下している人も２・１倍高かった。一方、骨格筋量が少なくても身体機能が正常な人は、低下リスクにほとんど差がなかった。
谷口研究員は「筋肉が多くても、脳の指令通りに体をよく動かせないと、将来の認知症のリスクが高まる。高齢者の運動は、筋肉を増やすだけではなく、体の機能の維持や向上を目的とすべきだ」と話している。
／ . : . :｀ヽ ｀ヽ
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i : i : : : i : : : :.:} ＾´ 〈 /（ |: :ノj／) } ハ : : : ｉト、: ヽ ー-=ミ
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|:! i: ／ ｊ从 Y^ ⌒^'| ｒ‐＜ : |: : : : :/: : ＼: : : : ＼
. 从 !' /. :.:.＼ Ｖ 丿 ｜: : : :.从: : :/: : : : : ＼: : : : ｀: ー--‐=＝
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708 ：山師さん：2014/04/01(火) 22:20:51.34 ID:KR7LjVve
タワーマンションは軽くするために床材壁材ぺらぺら。
上下左右・水洗の騒音で金のある人はすぐ出て行くが、－2、3000万でしか売れないのでローンで買った貧乏人は出て行くこともできない。
鉄骨の溶接は時間をかけずにすぐ接着。地震の時は切断して倒壊。(阪神淡路)
マンションの九割が欠陥で地震で倒れる。(東京)
709 ：山師さん：2014/04/01(火) 22:26:51.07 ID:lhjaUMnJ
タワーマンションは強度を上げるために柱は極太、壁は極厚で防音性能は極限まで高い。
ってイメージなんだが？
716 ：山師さん：2014/04/02(水) 09:08:50.63 ID:OMVo2hL4
>>709
高層タワーの柱が折れることはないが、戸境壁はハンマー１つでぶち抜けるぞ
防音性能も最強だが、所詮集合集宅だ・・・察しろ
722 ：山師さん：2014/04/02(水) 19:32:30.66 ID:UveKSsO8
＞壁は極厚で防音性能は極限まで高い。
こういう勘違いが多いんだよな。
９９％のタワマンは、構造上の制限で、隣との間の壁が石膏ボードだから、だれかがうっかり壁にハンガーでもつけようと思って穴を開けるだけで音がダダ漏れ。
地震でタワーが歪んで揺れを吸収すると、石膏ボードは変形できないから隙間があいて、割れたり、音が漏れるようになる。
だから、タワーでなくて、ちゃんと壁がコンクリートのマンションの高層階がけっこう人気。
726 ：山師さん：2014/04/03(木) 01:08:18.77 ID:ZZpcyZzT
>>722
角部屋ばっかり意識しすぎて、うちの隣の壁はペラペラだわ。
幸い隣が静かだから音は聞こえないけど。
通路の壁は厚くて部屋の壁だけ薄いんだよね。ほんと油断。
727 ：山師さん：2014/04/03(木) 01:40:05.44 ID:MvqPSEzX
マンションは騒音怖いなあ
728 ：山師さん：2014/04/03(木) 01:56:38.77 ID:ZZpcyZzT
うちは上がクッソうるさい。
自分が慣れてるから普通に暮らせるけど。
怖いのは逆でこちらの音が相手側に行くことなんだよね。
神経質な人かもしれないし。
相場と一緒で無駄なトラブルは避けたい。
790 ：山師さん：2014/04/08(火) 05:17:33.70 ID:jU9oBvfm
オレの住んでるタワマン
夏は窓全開で外出できるから気持ちがいい。
素っ裸でバルコニーにでてもok。やらないが。
ちなみに30階前後に住んでるが、寝室の壁は薄い。
隣のくしゃみ、掃除機かけてる音、話声きこえる。
幸い隣人が静かでストレスはない。壁はパンチで穴が開きそうだ・・・。
別のリビング側の隣は全く音がしない。
壁がコンクリート？で少なくともパンチで穴は開かない。ハンマーでも無理だろう。
791 ：山師さん：2014/04/08(火) 05:21:21.99 ID:JFWLEDvi
タワマンこえーな
やっぱＲＣか
794 ：山師さん：2014/04/08(火) 07:00:32.51 ID:mUqwbAd+
地方の人から見たら、儲かったら都心のタワマンって固定観念を持ってる人が多いんだが、東京の人は逆に都心のタワマンを避ける人がけっこう多い。
タワマンが建てられる都心の広大な土地は多くが元倉庫とか埋立地。
だから環境が悪かったり、深夜もトラックがびゅんびゅん通ってたりして、夜、散歩に出たいとは思わないとこが多い。 ペットの散歩でも、産業道路を歩くのは気分が悪いし。
また、壁が石膏ボードだから隣の音ももちろん心配。
地震があると揺れて振動を吸収するしくみだから、石膏ボードに隙間があく。
この前の地震では隣との間の石膏ボードが割れたとこもけっこう出た。
また風による微振動があったり、外に出るのがめんどくさくなって外出が減るという統計もあり、得に子供の影響は深刻。
『高層マンション症候群』でぐぐると、けっこう怖いよ。
また、田舎の人は、都心が一番便利だと錯覚してる人が多いんだが、
基本的に東京の都心はビジネスタウンで、郊外がベッドタウン。
スーパーの規模もホムセン、ドラッグストアの規模も圧倒的に郊外のほうが規模が多く、競争も激しく値段も安い。
あと、実際に何十年住む場合は、駐車場のコストもだれでも考える。
たとえば、4万円で45年住むとすると、あんまり車に乗らなくても45年で２１００万円も駐車場代を取られる。もちろん自転車もバイクも高いし。
実際に買う人は、こういうの真剣に考えるんだよね。
おれもパッと見ていいな、って物件を何度か見に行ったけど、環境が悪いとこがかなり多い。
887 ：山師さん：2014/04/11(金) 19:36:47.20 ID:B9WD1ijd
高層ビル症候群とかタワマン症候群と言われる症状の中に微妙な揺れによる三半規管のめまいがある。
「タワーマンションの高層階は健康に悪い」と言われる3つの理由
・日常揺れる環境に置かれる
免震構造のタワーマンションならば、強い風やちょっとした地震でもマンション全体が揺れることがあります。マンションの構造にもよりますが、上の階が揺れやすくなっていることが多いので、高層階になればなるほど、揺れを感じやすくなります。
体の平衡感覚をつかさどる三半規管が弱い人にとっては、日常揺れる環境に置かれることを苦痛に感じるかもしれません。
・気圧の変化が大きい
50階前後のタワーマンションならば、最上階の高さは200mほどになるので、地上と比べて気圧がかなり低いです。
その為、気圧の変化で起こる耳鳴り、めまい、不眠の症状が出やすくなります。
また関節痛、腰痛など気圧が影響して痛みが出る症状を持っている人は、エレベーターの乗り降りで負担がかかり、痛みが増すこともあります。
・空気が悪くなりやすい
タワーマンションの近くに、工場地帯や高速道路、高層ビルがあるような所だと、上の階でも空気がよくありません。
空気や煙は上へ上へと登っていくので、排気ガス、光化学スモッグ、排煙の被害を受けやすくなります。また高層ビルが乱立する所だと、風通しが悪いので、 汚れた空気が停滞しがちです。
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1378818423/
91 ：山師さん：2013/12/08(日) 11:25:30.14 ID:MHow7qGr
日本のタワマンはほぼ１００％、隣との間の壁は、アパートと同じ石膏ボードだよ。
数億円のマンションでも同じ。
低層階にかかる重量の関係で、コンクリートを使うことができない。
だから壁にネジを打つこともできないし、地震なんかでボードがずれると音が全部漏れる。
93 ：山師さん：2013/12/17(火) 19:32:48.29 ID:AatVRfkC
タワマンは建物全体がしなってゆれることで耐震性が出るのが、そのしなりで
壁がゆがむんだよ。
３．１１のときにも、東京や神奈川のタワマンでは乾式壁、つまり石膏ボードの壁、つまり隣の住居との間の壁がけっこう壊れた。
『集合住宅管理新聞』 建物相談会
超高層マンションに住んでいます。今回の大地震で室内の壁紙が破れてしまいました。内装業者に壁紙の張替えを頼んだところ、壁紙が破れたのは下地のボードのずれや割れが原因で、下地ボードの取替や補修も必要であると言われました。
住戸内間仕切の下地ボードは専有部だと思いますが、外壁面や戸境壁面の下地ボードも専有部でしょうか？
＞タワーマンションの乾式耐火遮音壁は大きな地震で揺すられて
石膏ボードがずれ隙間が出来かつ遮音のための吸音材も移動し遮音性能が落ちる。
95 ：山師さん：2013/12/31(火) 17:40:15.93 ID:FFOg0MIF
タワーマンションは住む気しないね。
99 ：山師さん：2014/01/01(水) 08:26:39.90 ID:IkztgVoI
>>93
かといって遮音で勝る壁式構造は古いのが多いからなあ…
購入の際に防音工事を追加せざるを得ないのかな。
100 ：山師さん：2014/01/01(水) 10:34:24.88 ID:tdAkImbu
部屋選びの最重要項目は防音性能
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1378818423/
投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart11
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1408498764/
844 ：山師さん：2014/11/12(水) 12:45:50.27 ID:Ny5v5xfo
マンションは買いたいけど上の階に小さい子供がいるファミリーだったらうるさくても引っ越しできないとかリスクありすぎる
URならその場合でも同じマンション内で移動できるからね
前は分譲賃貸を借りてたけど、
隣がヤクザだったり怪しい朝鮮人家族だったり、
隣が貸しスタジオでアダルトビデオ撮影が連日行われていてドタドタやアエギ声が聞こえてきて最悪だった
住んでいた持ち主もこれじゃあ賃貸に出すわなと思った
845 ：山師さん：2014/11/12(水) 15:17:05.46 ID:SqjRLK73
>>844
賃貸内覧では、そのすごい状態はわからないもんなのかな
だとしたらそこ購入した人いたら気の毒すぎる話だね
846 ：山師さん：2014/11/12(水) 17:11:54.51 ID:Ny5v5xfo
>>845
普通は部屋を見てよかったら決めるでしょ
大事なのは部屋より上下左右の住人だということを学んだから怖くて買えないよ
隣人は調べようがないからね
これは結婚と似てる
女の堕胎歴はしらべようがない
マンションは賃貸にしておいて、買ったと思って毎月分配型リートでも少し買っておこうかなと思ってる
849 ：山師さん：2014/11/13(木) 12:36:58.05 ID:sPmtwPHM
>>846
家買う時の最大のリスクは隣人だよな。
特にマンションだとできるだけ接触しない間取りにしないと後悔するわ。
長屋タイプ、特に両隣がある奴、あれが一番ダメ。
18 ：山師さん：2014/08/23(土) 04:50:12.12 ID:FFE6++DH
賃貸は基地外が引越してきた時にすぐに別のところに移れるのはでかい
そこそこ家賃高くても運悪いと基地外にあたるし
777 ：山師さん＠トレード中：2014/11/04(火) 11:56:19.12 ID:chr5XdEO
買った場合の外れ物件を掴まされた時のリスク
特に隣人が「後で」入居してキチガイだった場合
売ろうとしても思うように売れない流動性リスク
こういうのを考えると賃貸の方が…とならないか？
855 ：山師さん：2014/11/13(木) 16:34:02.93 ID:EUqizCYs>>849
そのとおり。
あとは地域かな。
賃貸業の合言葉に足立区、江戸川区、葛飾区、荒川区、江東区だけは絶対にやめとけというのがある。
前科者や精神異常者ばかり住んでるからね。
家賃と民度は比例するのは間違いない。
あとは芸能人が多く住むマンションもだめだね、薬物中毒者が多い。
喫煙率が異常に高いからベランダでタバコ吸いながら携帯で大声で長電話される。
うるさいわ臭いわ最悪。
物静かな常識人が多く住むマンションがいいね。
856 ：山師さん：2014/11/13(木) 16:48:51.09 ID:EUqizCYs
マンションって静かな隣人とうるさい隣人にはっきりと分かれるね。
今住んでるタワマンは両隣は静かだし上も静か。
前は上がうるさいからポストに不幸の手紙を入れといた。
騒音はピタリと止まり、数ヵ月後に引っ越した。
ただ隣の夫婦がたまに夜中に取っ組み合いの大ケンカするのがうるさい。
暴れて旦那が暴力ふるってる。
奥さんは決まって「顔だけはやめて」と叫ぶからかわいそう。
防音壁なのに叫び声は丸聞こえなんだよね。
だけどケンカって聞いてると面白いんだよなぁ。
864 ：山師さん：2014/11/13(木) 20:55:20.03 ID:EUqizCYs>>863
自分も同棲してた時に彼女とケンカはしょっちゅうしてたから気持ちもわかるし、たまにだから我慢してる。
同棲時代は俺のひざ蹴りが彼女の鼻に入って鼻血が吹き出して止まらなくなり救急車を呼んだ。
鼻の動脈が切れて鼻骨も折れてた。
彼女には流産もさせてしまい、精神病も発症、悪いことをした。
だけど彼女は酒を飲むと必ず絡んできて難癖をつけてくるんだ。
二言目には株なんかやめて真面目に働けと説教してくる。
何かにつけて俺の高卒を小馬鹿にして、自分の大学時代の自慢話をする。
株で含み損があると、なんであんな高値掴みしたんだとケチをつけてくるし。
ずっと我慢してたが、ライブドアショックで追証になり金を貸してくれと土下座までさせられたのに
「アンタには、びた一文貸せないから」
と言われてぶちギレた。
普通は貸してくれるだろ。黙って通帳を差し出すだろ？
やっぱり女は安定した仕事を望むんだな。
それと、気の強い女はだめだ。
今頃公務員の男とでも結婚してるんだろうな。
そういうことをいろいろ思い出しながら隣の夫婦喧嘩を聞いてる。
873 ：山師さん：2014/11/14(金) 07:37:59.55 ID:Y4YPzRVo
マンションは、確かに隣人、或いは上下の階の住民次第
上の階の住民が、毎日、ゴルフの練習をしてる
パターやアプローチを打つと、ボールの跳ねる音がコンコンうるさいｗ
それ以外にも、子供の叫び声など、夏に窓を開けると筒抜けなんだよな
874 ：山師さん：2014/11/14(金) 07:51:40.01 ID:Bbju6vWE
>>873
部屋の中でゴルフやってるの？凄いなw
881 ：山師さん：2014/11/14(金) 18:44:06.02 ID:mRKk24ul
>>874
前に住んでいたアパートは上の階に力士が住んでた
毎日四股を踏むからドスンドスンと凄い音がした。
最初は原爆が落ちたのかと思うくらいビックリした。
その後は床が抜けて力士が落ちてこないかヒヤヒヤした。
もちろんすぐに引っ越したよ。
仕事だから苦情も言えないし、それからは墨田区だけは住まないと決めた。
880 ：山師さん：2014/11/14(金) 18:40:11.28 ID:xr7sNDXI
昔、貧乏学生だったころ、１階の６畳一間の自分の部屋で夜中の２時に爆音で音楽流してたら、2階に引きこもってた男がキレて部屋に入ってきたときは怖かった。
すまん、反省はしている。
610 ：山師さん：2014/10/09(木) 20:33:56.76 ID:sOtMqL63
マンションは他人が出す音が聞こえるから駄目。
一戸建てしか住む気はない。
892 ：山師さん：2014/11/15(土) 12:46:24.19 ID:DsJGk+k1
マンション買うなら最悪でも上下左右が防音工事可能な物件じゃないとどうにもならんな。
そんな工事自体不要なところが最善だが。
350 ：山師さん：2014/09/15(月) 08:42:57.91 ID:rmXfF04X
掲示板を読むとよい,不満の多くは近隣の騒音や出入り時の利便性と住人の質だよ
353 ：山師さん：2014/09/15(月) 11:08:42.53 ID:KmIF1CTJ
>>350
特に近隣の騒音と住人の質
この2つだな。
家やマンションを買う時の最大のリスクは隣人。
これだけは失敗の許されないギャンブルだからな。
出来るだけ接触が無いようにできればベターだが。
351 ：山師さん：2014/09/15(月) 09:10:48.16 ID:YQW2xsL0
どの地域でも、高級住宅地とそうでない地区がある
近隣の騒音や住民の質を考えたら、高級住宅地と言われる地域に住むべき
底辺層が多く住むところは、市営団地など集合住宅が集積してる
騒音を鑑みたら、マンションより一軒家の方が良い
875 ：山師さん：2014/11/14(金) 08:32:11.05 ID:pC/kUW12
5000万以上出してタワマン買って隣の音が響いたら残念過ぎるな。
しかも今はペットOKだから尚更リスク高いな。
逆にペット禁止、シングルのみの物件とかないのかな。
866 ：山師さん：2014/11/13(木) 22:26:03.82 ID:v8Jb2NHP
おれもマンションだけど、隣の声が聞こえたことなんて一回もないな。
赤ちゃんが全力で鳴く声もまったく聞こえない。
ただ、フローリングの床を、椅子がこすれる音は、コンクリの壁越しでも聞こえるけど。
あと、やっぱり最上階が上の階の音がなくて快適。
ただ、今は、そこそこのマンションなら、床が二重になってるから、そういうのは、上階の音はそんな気にならんよ。
あと、タワマンは構造上、隣との間がアパートで使ってる石膏ボードをちょっと厚くしただけのものだから、防音性能も落ちるし、やっぱりコンクリのマンションのほうが安心感がある。
867 ：山師さん：2014/11/13(木) 22:53:59.49 ID:ab1EaKD9
タワマンの壁って石膏ボード程度なの？
コンクリじゃないの？
868 ：山師さん：2014/11/14(金) 00:29:49.00 ID:mRKk24ul
>>867
タワマンは薄いよ。 古いマンションも薄い。
だから隣人しだい。
最上階は快適だが、どれだけ下の階に音を響かせてるかわからないし人の痛みに鈍感になってしまうからおすすめできない。
人間偉くなるとみんな勘違いして傲慢になってしまう。
自分もそうだったからわかる。
株と同じもの。
871 ：山師さん：2014/11/14(金) 07:24:14.56 ID:9PRMjY4R
>>867
タワマンは、下層階にかかる重量の制限で、高級物件でも隣の部屋との間の壁は、アパートと同じ石膏ボード。
体当たりすると割れるし、釘で穴を開けるだけで音が漏れる。
ただ、アパートよりは防音材を多く入れてることは入れてるけど、地震なんかで隙間ができると、隣の音がダダ漏れになったりひび割れになったりする。
だから、コンクリートで安心できる１０階建てくらいを選ぶ人が多い。
878 ：山師さん：2014/11/14(金) 15:45:36.76 ID:jSP7soI7
タワマンはグラスウールを壁に波形に入れてたりするとこある
コンクリート壁のちょい厚め同等防音クラスにもってけたと思う
いくらなんでも石膏ボード「だけ」ってタワマンないと思ってたけど…あるの？
音は、下と上はほぼ一緒。
下の方は地上の音入ってくるけど、
上は広い範囲全て拾うから、騒音大きさとしては同じと、テレビで騒音研究してる人が解説してた。
876 ：山師さん：2014/11/14(金) 11:28:47.77 ID:5cPx1nWx
このスレではFAQだけど、コンクリと中空ボードの遮音性能は変わらない
ただし周波数ごとの遮音性能は異なるので、コンクリだと重量・軽量衝撃音、ボードだとピアノ・オーディオの音は防げなかったりする
そんなことより、窓からの騒音の方が気になる
高層階ならもっと静かなのだろうか？
877 ：山師さん：2014/11/14(金) 15:26:04.13 ID:vavwAzp/
薄くても遮断性は変わらないって事なら
上階にいけば行く程外の音をなるべく拾わないから、タワマンなら最上階か。
設計段階から拘って一棟建てて、最上階に住んで、ペット禁止、同居禁止、怪しい奴は入居させないにすれば快適だな。
203 ：山師さん：2014/09/04(木) 22:35:28.21 ID:LmJi2I1q
持家のマンションだけど最上階にすみたかった・・・・
いいマンションなんだけどねぇ。。。
204 ：山師さん：2014/09/04(木) 23:11:27.16 ID:I5PWPfKV
おれは前に住んでたとこが、上の階の音でうるさかったから、最上階で、3方向に窓がある角部屋にしたんだが、すごい満足。
方向によって窓から高層ビル街、緑が多い大きい川、緑の丘陵が見えるんだが、季節で変化するのがほんとに美しい。
ただ、真夏の最上階は、すごいよ。
ほんとに天井から赤外線が出てくるようなかんじ。
眺望がいいってことは太陽から遮るものがないってことで、、日の出から東側の壁面が熱せられて、アルミサッシは触れられないくらい熱くなるし
882 ：山師さん：2014/11/14(金) 19:42:43.81 ID:9PRMjY4R
防音性能は業者のカタログに書いてあるのと現実はぜんぜん違うよ。
もし石膏ボードのほうが防音性が高かったら、コンクリよりはるかに安いんだから、すべてのマンションは石膏になる。
でも、１０階以下のマンションは絶対にならないよ。
壁を手で叩いたときに、ポコポコ音がしたら安物だと思うから。
それと、タワマンは地震が起こったときに、たわんで地震を吸収するが、石膏ボードはたわまない。
つまり、隙間が空いちゃうわけよ。
ググルと、石膏ボードがらみの苦情は、かなり出てくると思うよ。
地震で隣との間の壁が割れたマンションもあるし。
885 ：山師さん：2014/11/14(金) 22:33:06.02 ID:QmYXYr9d
>>882
じゃ、石膏ボードがたわむこと考えるなら、免震が一番いいんだ
888 ：山師さん：2014/11/14(金) 23:15:24.10 ID:A+1dxXS6
>>882
人気のマンションって建つ前に完売するから壁叩けないな
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/stock/1408498764/
897 ：山師さん：2014/11/15(土) 20:34:05.03 ID:AZ4/CT8X
石膏ボードメーカーの宣伝
136mmの壁厚で、厚さ260mmのコンクリート壁に匹敵
↓
標準的なレオパレスの石膏ボードの厚み １５０mm
防音性を強化したモデルで１７５mm
↓
レオパレス伝説
・チャイムが聞こえ今度こそはと思ったけど、やっぱり隣の部屋だった
・チャイムを鳴らしたら住人全員が出てきた
・ティッシュを取る音が聞こえてくるのは当たり前、携帯のポチポチが聞こえることも
・爪切りの音も聞こえる
・納豆をかき混ぜる音も
・隣二部屋を借り、「これで防音ばっちりだ」と思ったが
さらにその向こうの部屋の音が聞こえてきた
↓
タワマンの標準的な石膏ボード １３６mm 厚いので１５０mm
（もちろん、グラスウールの密度を高くしてるから、レオパレスよりは
はるかに上だが。）
業者の宣伝みたいにコンクリよりイイってのはありえんよ。
あと、コンクリのマンションなのに、隣や上階の音がうるさいっていう人がいるけど、そもそもマンションは、分譲と賃貸マンションで、あらゆる構造が違う。
賃貸は石膏ボードや発泡コンクリのもあるからアパートと同等のとこもあるし、床のコンクリの厚みもまるっきり分譲とは違う。
901 ：山師さん：2014/11/16(日) 01:00:34.79 ID:Q/+FLNff
RC造でも戸境壁がコンクリートブロックとかスリット構造で漏れるとかあるからな。
こういうなんちゃってRC造は賃貸だとよくあることだが買ってこれだと泣くに泣けない。
中古だとこれがありうるから困る。
∧__∧
( ´･ω･)∧∧ そうか・・買っちゃったのか・・・
/⌒ ,つ⌒ヽ)
(___ ( __)
"''"" "'ﾞ''` 'ﾞ ﾞﾟ' ''' '' ''' ﾟ` ﾞ ﾟ ﾞ''`
詳細は
高層マンションには住んではいけない
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/654.html
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2：777
:
2022/06/03 (Fri) 00:05:43
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2021年05月08日
古いタワマンは12年ごとに修繕費240万円が必要になる
http://www.thutmosev.com/archives/85761615.html
タワマンのエレベーターは性能も維持費もすごい
エレベーター
画像引用：https://yarisugi-fudosan.jp/tower_mansion_merit_demerit/ タワマン（タワーマンション）の定義を解説！低層階と高層階のメリット・デメリットとは？ _ やりすぎ不動産
古いタワーマンションは大変な事になる
タワマンつまりタワーマンションの修繕費について以前書いたとき、古くなるほど割高になると言う結論でした。
2年前の記事では最初１万円以内の修繕積立金は、30年後に月5万円以上になると書いています。
その理由はタワマンは設備の寿命が短く高額なうえ、建築基準法などで厳しい検査が義務化されているためです。
タワマンはおよそ12年ごとに大改修が必要で、1回目は1戸120万円程度と少額（？）です。
２回目、３回目とタワマンの修繕費用は高額になり、３６年目には１戸あたり240万円以上になると予想されます。
１２年ごとに２４０万円の修繕費用が発生したら毎年２０万円の負担になり、老朽マンションでは積立金を払わない割合が増えていきます。
払わない住人が増えるほど、払う人が負担する金額が増える不平等が起き、管理組合は紛糾して修繕不可能になります。
タワマンについているスーパーエレベーターみたいなのは高額な上に寿命が短く、台数が多く整備費用は高額です。
非常用発電機は１台１億円で１５年ごとに交換しなくてはならないし、駐車場の費用も驚くほど高いです。
修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化してしまいます。
日本のタワーマンションはせいぜい10年か20年しか経っていませんが、こうした現実が知れ渡ったら人気も急降下するでしょう。
タワマンは構造上高層部を軽く作る必要があり、1億円のマンションでも「隣の部屋の話し声が聞こえる」という場合があります。
どうしてもタワマンに住みたいのでなければ、お金があるなら高級な中層マンションの方が良いと思います。
タワマンは新しいうちに金持ち気分を味わうもの
タワマンの維持費や修繕積立金は新築時はとても安いが、時間が経つにつれて高額になり最終的に毎月5万円以上になります。
築40年のタワーマンションに修繕費だけで毎月5万円払って住む人が居るとは考えられないので、高い確率でゴーストマンションになります。
つまり新築でタワマンを買って10年か20年で引っ越すなら良いが、買ったタワマンを子供に継がせることはできません。
昭和期の高級マンションがその辺で「幽霊マンション」などと呼ばれているが、あんな風になるので子供は絶対に住みません。
コロナによって都心の高級マンションが結構売れているという話で、理由は通勤しなくて良いからだそうです。
郊外に住んで都心で働くと通勤途中で感染するリスクが高いが、都心にいて自転車で通えば電車に乗らずに済む。
それにタワマンに住んで都心で働く人はオフィス勤務だろうから、設備の整ったタワマンでテレワークも可能です。
こうした実用的な理由があって損得を計算し、「あえてタワマンに住もう」というのは結構だと思います。
問題なのは「憧れのタワマンを無理して購入」するような人で、動機がふわふわした憧れで、かなり無理をして住宅ローンを組みます。
年月が経つほど維持費が高くなるので、ローン完済前に家計が破綻し差し押さえられる例が多いと言います。
一戸建てなら自分で屋根の修理を出来なくはないが、タワマンの維持費は現金で払うか立ち退くかしかありません。
タワマンカッコいいみたいな憧れで購入すると、20年後とかに痛い目を見るでしょう。
http://www.thutmosev.com/archives/85761615.html
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3：保守や右翼には馬鹿しかいない
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2023/01/01 (Sun) 10:32:48
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【ゆっくり解説】タワマンは時代遅れ！？住んだら確実に後悔する理由！
2022/12/27
https://www.youtube.com/watch?v=m2ZYblasgEA
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4：777
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2023/06/17 (Sat) 05:43:48
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【タワマン冠水】武蔵小杉はなぜ冠水したのか タワマン乱立の謎と浮き彫りになった課題
根岸のわくわく社会科見学
2023/04/01
https://www.youtube.com/watch?v=6Nwk_s1lERI&t=9s
キラキラとしたイメージのタワマン街、武蔵小杉。2019年に上陸した台風19号はこの街に大きな波紋を呼んだ。
武蔵小杉のタワマン群誕生の秘密と浮き彫りになった問題点に迫る。
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5：777
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2023/10/03 (Tue) 12:59:45
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タワマンで上流階級気分を味わうが、購入を後悔する人も多い
2023.10.03
https://www.thutmosev.com/archives/300263hs.html
タワマンから下界を見下ろせば成功者？
上流階級気分を味わえる
2014年2月に起きたマウントゴックスのビットコイン大量消失事件でマルク・カルプレスCEOが「タワマン最上階に住んだ時自分が成功者になったと感じた」という言葉を残している
カルプレスは資産隠し？などで執行猶予つき有罪判決を受けたがビットコイン消失には関わっていなかったとされ今も日本で別の会社の経営をしている
2000年代には六本木ヒルズに住むヒルズ族が時代の寵児になったが、その後居住者のほとんどが逮捕されるという不名誉の象徴になった
日本でタワマンはこのように成功のシンボル、富や権威を現わすものとされていて、タワマンに住めば「自分は成功者なんだ」と世間にアピール出来ました
だが本当の成功者はタワマンに住んでおらず近年販売された一戸10億円マンションはいずれも敷地が広い低層階マンションでした
タワマンの戸数が増えるにつれて実際に住んだ人からの不満を聞かれるようになり、メリットを上回る大きな欠点があるのが知られるようになった
居住者の話として目にしたのは「壁がダンボールのように薄く隣人の音が聞こえる」というもので、実際軽量化する必要からタワマン上部は可能な限り軽く設計されています
壁が薄い代わりに高級建材を使っている筈ですが、壁を叩くと隣に聞こえるようなのはどうしようもなしトイレやシャワー音が聞こえる事もある
タワマンで育った子供は高所への恐怖心がなくなるとも言われていて、毎日１００M下を見ていたら実際にそうなるのは想像できます
移動に時間がかかるのも確かでエレベーターで数十階を乗り降りしないと外に出れず、車の鍵を忘れたとかアパートなら10秒で住むことに往復10分かかったりします
階数が多いほど中間階で止まる頻度も高いので、毎回毎回となると苦痛は増大し低層階の人間はエレベーターを使うなという無茶な事を言う人もいるようです
タワマンは低層階の価格が安く最上階が最も高いので、住んでいる階で価格が分かり上層は上級市民で低層は下級市民のような階級社会になりやすいという
タワマン価値下落の根本原因は財務省
タワマンは価格や賃貸料が高いので住人の「民度」が高いのはメリットだが、最近の例では住んでみたら周りが中国人だらけの”チャワマン”だったというのがありました
豊洲の高級マンションはなぜか中国人富裕層に人気があり、一種の中国コミュニティが形成されてさらに中国人が集まる場所になっている
香港や中国の締め付け強化で脱出する富裕層が多いが選択肢の一つは日本、中でも豊洲の高級タワマンを購入する人が多い
購入しても賃貸に貸したりするが借りるのもやっぱり小金持ちの中国人で、気づけば周りは皆中国人なのだという
アリババ創業者のジャックマーも場所は分からないが都心の超一等地マンションをワンフロア購入し、賃貸で貸しているとされています（孫正義が保証人や紹介者だとも言われている）
こうするとマーは日本で事業をしている事になるので、ビジネス目的で長期滞在や永住資格を得やすくなります
タワマンに憧れて購入する人は多いが、サラリーマンだとかなり無理なローンを組むので資金繰りが厳しくなる場合が多い
タワマンは購入価格だけでなく管理費・共益費・積立金・駐車場など施設やサービス費用も高額になりしかもどんどん高くなります
新築時の積立金は月数万円だが老朽化に伴って改修費用は増えていき、毎月10万円・20万円と増額され大規模修繕では数百万円以上が必要になります
タワマンのエレベーターや各種設備は交換時期が法律で決まっているので、先送りできず放置するといずれ使用不可能になります
一生涯タワマンに住み続けるには購入費用プラス数千万円が必要になるが、資産価値はどんどん低下します
30代で買った人が高齢者になる頃は資産価値が1000万円程度なのに大規模修繕費用が1000万円以上と言う事も起こりえるのです
欧米の高層マンションは築100年超でも新築と同じ価値で売買されるが、日本でそのようになるかはかなり疑問です
日本政府の特に財務省は「中古が売れたら新築が売れずＧＤＰが下がる」という妄想にとり付かれて意図的に中古車や中古マンションの価値を下げる政策をしているからです
低層マンションならそこまで面倒ではないし、賃貸住宅なら引っ越せば良いだけなので多少割高かも知れないが気楽です
タワーマンションの最大の美点はステータス、欠点も多い
https://www.youtube.com/watch?v=VxdEajK0pH8
https://www.thutmosev.com/archives/300263hs.html
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6：777
:
2024/01/12 (Fri) 13:08:33
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タワーマンション 高額な維持費でタワマン疲れ
2024.01.12
https://www.thutmosev.com/archives/76494391mmm.html
高さが高いので構造や安全上の維持費も高い
タワーマンションに住む理由はステータス
バブルの頃に1億円以上する高級マンション「億ション」が流行ったが、現在都心には一戸10億円以上の「10億ション」が存在し、売れ行きは好調でさらに増えようとしている
こうした超高級マンションは中国人や外国人が爆買いしているとも言われていたが、実際に購入した大半は日本人だったそうです
事業などで成功した日本人資産家が購入しているのだが、超高級タワーマンションは購入価格以外の維持費も超高額になります
高級タワーマンションは節税や値上がり期待で購入する人もいるが、多くの購入者は自腹を切って高額な維持費も負担をしています
普通のマンションの5倍や10倍の金額を払ってでも購入する大きな理由はステータスで、自分を誇示したいという欲求が叶えられます
「六本木ヒルズ」のヒルズ族が一時時代の寵児になったが入居者のほとんどがＩＴ成金で、一時は社長が「六本木ヒルズに住んでいる」というだけで一流とみなされ、その会社の株価も上昇していました
一流とみなされるステ－タスの高級マンションには同じく一流の人が集まり、その場所には一流の人脈コネクションができます
怪しげな商売で財を成した成金が数億円払うだけで「一流の人間」の仲間になれるのなら、それを安いと思う人も居るでしょう
一流といってもその程度を誇りに感じる人達なので同じような仲間が増えていき「六本木ヒルズ」の初期の入居者の多くが逮捕されたのは話題になりました
本来はこうしたステータスを求める富裕層が、自己負担で購入するものだったが、アベノミクス以降の土地バブルで状況は変わりました
タワーマンションを買えば値上がりするという期待から転売して儲けるために購入する人が増え、こうした「転売屋」はそこに住む気などないので、修繕積立金など将来の負担には関心を持たない
転売屋の興味は高く転売するための豪華な外観や設備がある事ですが、それらは後年の修理費を増やすので居住目的の人には望ましくありません
高級マンションは維持費も高級だった
多くのタワーマンションは総戸数200戸から300戸前後ですが、建物全体で50年間に100億円の修繕費用が必要とされています
修繕費用は外壁、内装のほかに高層ビルなので消火設備などが非常に高価で、内容は法令で決まっていて安全に関わるので節約は難しい
300戸のマンションで50年に100億円がかかったら1戸あたり50年で約3300万円かかり、年間約67万円、毎月5.5万円かかります
ところが大半のタワーマンションでは新築時の積立金は売りやすくするため月2万円程度が多く、これでは必要な半分も積み立てられません
いざ大規模修繕になったら一戸あたり数百万円以上の負担が発生するのですが、誰が好き好んで追加の維持費を払うでしょうか？
新築時の購入で支払った数億円にくらべれば毎月5万円の積立や修繕時の数百万円は安い筈ですが、マンションの住人は入れ替わります
同じ人が住んでいても収入減少や定年退職などで購入時ほど裕福でなくなれば、大規模修繕の数百万円は痛いはずで支払えなくなる人が多い
数億円のマンションを購入する人は買う時は裕福に違いないのだが、その時が人生のピークでその後は下り坂というパターンも多いです
年収数千万円あった時には安く感じられた積立金や管理費も、年をとって収入が低下すると肩に食い込むように堪えるでしょう
一般的なマンションではおよそ12年に一度大規模修繕が行われ修繕積立金がその原資となるが、タワマンを中心に修繕資金が不足し修繕積立金が値上げされるケースが増えている
タワマンは多くのエレベーターなど法律で定められた修繕費用が高く、その性質上高層階まで外側に「足場」を組む費用なども非常に高い
修繕積立金が安く設定されているタワマンほど要注意で、本来月5万円以上必要なのにそれ以下の金額だったら間違いなく追加の修繕費用が請求されるでしょう
https://www.thutmosev.com/archives/76494391mmm.html
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2024/05/07 (Tue) 17:44:14
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増えるタワマンも老朽化、全国の空き家は900万戸
2024.05.07
https://www.thutmosev.com/archives/87653yhvfe.html
タワマンの足場、どんな方式にせよ低層マンションより遥かに高額になります
https://eunice.co.jp/column/tower-apartment-repair-hard/ タワマンの大規模修繕はなぜ難しい？ より安価に施工を行うにはロープアクセスがおすすめ – 株式会社ユニース _ ロープアクセス（ブランコ）による無足場工法での高所特殊作業を専門とする会社
平成大失敗と田舎の過疎化
少子高齢化や人口減少によって日本人の生活拠点は大きく変わっているのに住居はそう簡単に変われないので空き家や老朽マンションのような問題が起きている
人口が急減している田舎では空き家が急増し過疎地では2軒に1軒が空き家の地域は珍しいどころか普通になっています
田舎は急速に不便になっていて商店もサービスを受ける場所もなく、スーパーやコンビニ、小学校がない地域は1世代で人口が半減しています
平成30年間でインターネットが普及したがすべての地域で使えるわけでは無く、田舎では大企業のインターネット接続サービスがなく村営や契約した地域プロバイダーの低速回線が「あればラッキー」というのが現状です
なので限界集落に移住してネット収入で生活するという都会人の希望は不可能で、衛星回線を独自に契約しないとネットは使えないと思った方が良い
人々は田舎より便利な生活を求めて近くの都市に移住するので、地方の県庁所在地に人口が集中し市町村や郡部の多くは人口減少している
特に人口減少の決定打になったのは小泉政権で行った平成大合併で、多くの村が統合され「村役場」や「小学校」などがなくなった
独立した自治体だったから最低限の住民サービスが維持されていたが、村がなくなったので村立小学校も郵便局もガス会社もみんななくなり住民は出て行きました
統合された村では銀行がないしATMも郵便局もないので現金を降ろすのが不可能、ネットプロバイダーが非対応でスマホも圏外（の場所が多い）なのでそこで生活はできないのです
村がなくなると消防車も救急車も派出所も全部なくなり、それで費用は削減できたがそれ以上に税収が減ったので、かえって財政悪化を招きました
国や自治体が支出を削減すると、公費もＧＤＰなので国全体のＧＤＰが減少し税収が減り財政悪化するのは多くの国が辿った失敗パターンでした
国や自治体が例えば1兆円を支出すると対応して民間も1兆円を支出するので、節約すると「1兆円節約して2兆円ＧＤＰが減る」状況になります
将来はゴーストタワマンが増加か
国の税収はＧＤＰの20%以上で地方税などもあるので結局、1兆円支出を減らすと5000億円税収がへりＧＤＰは2兆円減る事態に陥ります
それでいて景気悪化で失業対策や景気対策をする必要があるので、バブル崩壊後の日本は「1兆円節約して1兆円支出を増やし、税収は5千億円減った」という結果に成りました
財政が悪化したので財務省は消費増税を連打し、増税によって景気悪化し税収が減り、税収が減った分を増税で補うという救いの無い失敗を続けた
これがバブル崩壊後の日本の30年間で「貧すれば鈍する」、失敗によってどんどん無能になっていくという諺を地で行っていたと思います
こんな風に日本はどんどん貧しくなり、田舎はすべて壊滅し人々は仕事（＝収入）がある都市に移住したので、都市部のマンションは不足し田舎は空き家だらけになりました
総務省によると2023年に全国で人が住んでいない空き家は900万戸存在し、住宅全体の13.8％を占め和歌山県と徳島県では21.2％になった
一方で東京都心のマンション不足によって建設ラッシュになっていて、タワマンと呼ばれる高層マンションや数億円から10億円以上の高級マンションが続々と建設されている
タワマンは全国で1500棟以上40万戸存在するが築30年以上が全国で177棟、6万戸と全体の1割が「老朽マンション」になっています
今後続々と老朽タワマンが増加するが低層マンションより維持費と修繕費が高額になり、一戸あたりの負担も低層マンションより大きい
修繕や維持費が高額になる理由は例えば壁の塗装や清掃や補修をとっても、タワマンは周囲に足場を組む費用が低層マンションとは比較にならない金額になります
エレベーターが高額で設置数も多く、法律で交換などの期間が決められているので「金を払うかエレベーター廃止か」を迫られます
立体駐車場や地下駐車場も低層マンションなら周囲の土地で済むかもしれないが、タワマンは構造的にコスト高になります
消防法や建築基準法などで交換が決められている設備も非常に多く、発電機や給水や排水施設なども低層マンションより高額です
居住するには良い所がないがこれら維持費や修繕費は 新築の時は安く老朽化するほど高額になるが、築40年のタワマンに20年ごとに1000万円の修繕費などが必要になります
価値が低いタワマンほど高額維持費がかかるのだが、このため多くのタワマンが将来ゴーストマンションになるのではないかと予想されています
https://www.thutmosev.com/archives/87653yhvfe.html
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2024/08/18 (Sun) 07:43:36
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「タワマンは将来の廃棄物」という主張は正しい… “年86万人減”の社会に高層建築はいらない
2024年08月17日
https://www.dailyshincho.jp/article/2024/08170851/?all=1
「国土が狭いから高層化するしかない」
パリ五輪の中継で、上空から俯瞰したパリ市街の光景が映し出されることが多かった。建物の高さが不ぞろいな日本の都市の景観を見慣れた目には、高さが見事にそろった街並みは、ある意味、異様にさえ映るかもしれない。高層ビルも建ってはいるが、それは一定のエリアに集められている。
【写真】「地主が億万長者に」「“タダでもいい”と思っていた土地が1坪100万円」 半導体工場用地バブルに沸く熊本県の町 ほか
念のためにいっておけば、ヨーロッパはどの国のどの場所に行っても、景観を邪魔する高い建物が目に入らない。あったとしてもエリアがかぎられ、歴史や伝統がある地域は都市でも郊外でも、建物の高さを規制して美観を維持している。
日本の状況はヨーロッパとくらべるかぎり、むしろ特殊である。私は地方都市に赴く機会が多い。とくに城郭を取材する場合、おのずと旧城下町、すなわち歴史や伝統がある地域が中心になる。だが、歴史情緒を期待しても、駅前にはタワーマンションが建ち並び、あるいは広い面積が再開発の対象となって、次々と高いビルが建てられていることが多い。
または、城郭や歴史的街区に隣接して（旧城内であることが多い）、何棟もの高いマンションが建ち並ぶ。レンタカーで郊外の田園地帯に移動しても、やはり高いマンションは随所に建っている。過去の遺物ではなく、現在進行形でこうした建築が増え続けている。
小中学校に通っていたころ、何人もの先生が、日本に高いビルが必要な理由を、次のように説明したのを記憶している。日本は国土が狭く、狭い国土の3分の2が森林だ。そこに多くの人が住むためには建物を高層化するしかない――。現実には、国土が狭いとは思えないが、人口が増えていた局面では、そんな理屈が真実味を帯びたのもわかる。
しかし、いまでは前提条件がまったく変わっている。ところが、いまなお高い建物を建て続けているのは、なぜなのだろうか。
予想を超える人口減社会で前提条件は崩壊
7月24日、総務省は住民基本台帳にもとづく今年1月1日時点の人口を発表した。それによれば、日本人の人口は1億2,156万1,801人で、前年より86万1,237人減少した。2009年をピークに15年連続の人口減で、とくに今回は1968年の調査開始以来、過去最大の減り幅となった。
最大の要因は、もちろん少子高齢化である。昨年1年間に生まれた子供の数は、前年より4万2,434人少ない72万9,367人で、1979年に調査がはじまってから最少だった。片や死亡数は157万9,727人で過去最多。両者の差である自然増減が85万360人減と、はじめて80万人を超えた。
内閣府の経済財政諮問会議の下に設置された「選択する未来」委員会が、2014年に発表した報告では、「人口減少数は、現状のままでは、2020年代初めに年60万人減、2040年頃には年100万人減に達する」と警鐘を鳴らしていた。しかも、これらは現実にしてはいけない数字として挙げられていたのだが、いざ2020年をすぎると、人口減少数は予想された危険水域をはるかに超え、減少の速度はさらに増しそうな勢いである。
厚生労働省の第3回社会保障審議会年金部会が、2023年に発表した「将来推計人口」では、2070年の日本の総人口は8,700万人とされる。また、高齢化率は2020年の28.6%から一貫して上昇し続け、38.7％に達すると記されている。だが、統計が発表されるたびに、少子化や人口減は予想を大幅に上回るペースで進んでいるから、現実には、総人口はもっと減るのではないだろうか。
人口減時代を象徴するのが、高い空き家率である。総務省が4月30日に発表した昨年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は、過去最高の13.8％。空き家の数自体も5年間で50万戸増え、過去最高の899万戸となった。
もうわかると思うが、先に触れた「前提条件」、すなわち、狭い国土に多くの人が住むためには建物を高層化するしかない、という話は、いまではまったく成立しない。むしろ、空き家を減らして既存の住宅街を活性化することこそ必要なはずだ。それなのに、日本各地で高層建築が建てられ続けるのはなぜなのか。
必要ないのに300を超えるタワマン計画
不動産経済研究所の『超高層マンション動向2024』によると、2024年以降に完成予定のタワーマンションは、全国で321棟、11万1,645戸にものぼる。多いのは首都圏で194棟を占めるが、計画は全国にくまなく存在し、現状でタワマン計画がない都道府県は、石川県や鳥取県など8県にすぎないという。
事実、全国各地で進む再開発計画の多くは、タワーマンションが組み込まれている。東京都心や湾岸エリアがいい例だが、タワマンは周辺相場より2、3割ほど高額だといい、資産性の高さから投資対象としても人気なのだという。
しかし、冒頭の地方都市の話にもどると、既存の商店街にはシャッターが閉まった店が多く、住宅街も虫食いのように家が失われ、残された家も空き家が目立つ。ところが、そんな町は放置され、再開発地区にタワマンが建ち、家並が壊れた住宅街も高いマンションから見下ろされている。あまりにいびつな光景ではないか。
人口減を受けて既存の町が危機を迎えているのに、それを放置して周囲にタワマンなどを建てれば、既存の町がさらに衰退することぐらい小学生でもわかる。だが、日本ではそれが多くの都市の実態である。
マンションが建って、建設業者や不動産業者が利益を上げ、住人として富裕層を町に呼び込めれば、短期的には税収が増える。だから、自治体は黙認しているのかもしれないが、人口減社会において自治体が取り組むべきことは、既存の町を、土地にまつわる記憶や伝統を活かしながら再生させることだろう。
空き家が増えているのにマンションが建てば、さらに空き家が増え、既存の町が衰退するだけである。しかも、日本の再開発はたいてい広すぎる道路と高層建築がセットで、都市の伝統や歴史性とは切り離され、ヒューマンスケールが無視される。そういう町は、よほど人が集まって賑わいが得られないかぎり住みにくい。そのうえ将来のお荷物になる。
「タワマンは将来の廃棄物」
神戸市では市中心部でタワマン、すなわち20階建て以上のマンションが、事実上新築できなくなった。7月29日付の朝日新聞で、久元喜造市長がその理由を話しているが、目先にとらわれず先を見据えた正論である。
「人口が減るのが分かっていながら住宅を建て続けることは、将来の廃棄物を作ることに等しい。タワマンはその典型」というのが市長の回答で、記事では「廃棄物」についての久元市長の見解を、さらにつぎのように記している。
＜タワマンが老朽化すれば修繕費はかさむ。居住者は多種多様で合意形成は難しく、修繕費の備えも不十分にならざるを得ない。いずれ価値が下落して居住者が減れば、解体費用をまかなえずに廃墟化し、まちの中心部に残る――＞
＜市中心部のタワマン建設ラッシュで住民を引き寄せれば、都市部の過密と同時に周縁部の過疎は一層加速する。増える空き家は、じきに廃棄物に。郊外が「歯抜け」状態となれば、本来はまちづくりに生かすべき鉄道などのインフラの維持が難しくなり、市の資産は負債に転じる＞
私が拙稿を書いている最中に、この朝日新聞の記事が掲載された。そして、私が途中まで書いたことと、ほとんど同じ趣旨の主張であることに驚くとともに、慧眼の市長の存在を知って希望を持った。
人口が減少する局面では、タワマンにかぎらずマンションを建てる必要はない。建てただけ日本中に廃墟が増える。新築したマンションが廃墟になるだけでなく、周縁部が過疎化して廃墟になる。だから、もう建ててはいけない。建てなければ、すでに壊れてしまった景観を少しでも維持することにもつながる。
しかし、神戸市などごく一部の自治体を除き、日本の都市は廃墟へとまっしぐらに進んでいる。
香原斗志（かはら・とし）
音楽評論家・歴史評論家。神奈川県出身。早稲田大学教育学部社会科地理歴史専修卒業。著書に『カラー版 東京で見つける江戸』『教養としての日本の城』（ともに平凡社新書）。音楽、美術、建築などヨーロッパ文化にも精通し、オペラを中心としたクラシック音楽の評論活動も行っている。関連する著書に『イタリア・オペラを疑え！』（アルテスパブリッシング）など。
https://www.dailyshincho.jp/article/2024/08170851/?all=1
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2024/09/25 (Wed) 13:41:28
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勝どき、晴海フラッグ…タワマンに群がるのは世帯年収1,500万～2,000万円の小金持ち？〈真の富裕層〉がタワマンを選ばないワケ
2024年9月25日
https://news.livedoor.com/article/detail/27248917/
晴海フラッグ、パークタワー勝どきなど中央区エリアの物件値上がりにみるように、タワマン人気が収まる気配を見せない。再開発への期待による相場上昇や、外国人投資家の円安による参入も理由の一部だが、最も大きいのは、日本人の「プチ富裕層」のタワマン購入意欲の高まりだろう。しかし、目端の利く賢い人、本当の富裕層ほどタワマンを回避する傾向にあるようだ。なぜ彼らはタワマンを選ばないのか。そしてどこに住んでいるのだろうか。
ここ数年で値段が跳ね上がった、勝どきのタワマン
少し前、ニュースでも盛んに報じられていた「晴海フラッグ」の転売問題。法人が投資目的で多数の部屋を買い占め、高値で販売していたとのことで、NHKが確認したところ、元の値段の1.5倍から2倍超の価格で売買されていることが明らかになった。なかには約1億円で購入した物件が2億超の値段で売買されたという例もあるという。
なにより問題なのは、「晴海フラッグ」は東京都が事業を監督する元選手村を改修したマンション群であり、本来東京都が得るはずだったお金が、いわゆる「転売ヤー」にかすめ取られたということだ。
それにしても、なぜこれほどまでの金額が上乗せされても売れるのか？
晴海フラッグに限らず、中央区エリア、そのなかでもとくに勝どきのタワマンは次々と高値で成約しており、ここ数年で値段が跳ね上がっている。まだまだ円安で割安感を感じる海外投資家の影響もあるが、パワーカップルを中心とした多くの日本人が買い漁っていることが主要因である。
勝どきのタワマン、まさかの「バブル状態」？
勝どきエリアのタワマンの動きは、とくに凄まじい。人気のタワマンである駅直結の「パークタワー勝どき」は、2020年の一次販売では坪400万円程度だったが、2024年9月現在、なかには坪1,000万円台で不動産サイトに掲載されているものもある。70m2換算で単純計算すると、8,468万円（400万円／坪）→2億1,170万円（1,000万円／坪）だ。100m2超は3億円を超えている物件もある。
価格だけを見るとバブルのようにも見えるが、実は勝どきを中心とした湾岸エリアはまだまだ再開発を控えており、ポジティブな要素が盛りだくさんだ。
一般的に、再開発されると周辺エリアの相場は押し上げられる。再開発の期待で上がり、完成してもなお上がることが多い。もちろん、リセールバリューを意識しているパワーカップルの購入や、海外投資家からの参入も価格上昇の要因として考えられている。
コンクリ強度不足の問題をかき消す、すさまじい人気ぶり
パークタワー勝どきの登場で周辺相場は爆発的に上がったが、世間の目はすでに、「ポスト・パークタワー勝どき」探しに入っている。次に勝どきエリアで注目されているのは、ラグジュアリーな外観で評判が集まる「ザ豊海タワーマリン＆スカイ」だ。コンクリート強度に不足があったとして、今年の上半期に予定していた販売が後ろ倒しになっている。
地震のリスクが大きいタワマンにとって、強度の問題は致命的と思われるが、いざ実際に販売が始まると、世間はどう反応するのだろうか？ 海外投資家に好まれそうな外観なので、人気が殺到しそうだとの声もあり、好条件の部屋はかなり高い倍率になるのではないかとの予想もある。
実際のところ、「ザ豊海タワーマリン＆スカイ」のモデルルーム見学予約のホームページはアクセス殺到によって、サーバーダウンという、前代未聞のアクシデントがあったほどなので、人気の部屋は数十倍から、下手すると100倍以上の部屋があっても不思議ではない。
これだけ価格が上がり続けているのは、資産価値が認められている証拠ともいえるが、実際のところはどうなのだろうか。
なぜ多くの人はタワマンに憧れるのか
「地震でエレベーターが止まったら、高層階まで階段で歩かないといけない」「災害で電源が落ちたら、トイレの水も流せない」「エレベーター渋滞で部屋からエントランスまで5分かかる」こんなデメリットが広く知られているなか、なぜタワマンにみんなは住みたがるのか。
ひとり暮らしなら自分が我慢すればいいだけだが、パートナーや子どもにこのデメリットを受容させるのはどうなのかという声もある。
購入する人の多くは「リセールバリュー」を理由に、資産性の高さを強調するが、いちばん大きいのは「タワマン住み」というステータス欲しさなのかもしれない。
「年収1,500万円」「資産1億円」をそのまま口に出して自慢することはできないが、タワマンに住んでいるという事実を伝えるだけで、優越感に酔いしれることができる。圧倒的な存在感のある外観、超高級ホテルのようなエントランス、ジムやパーティルームのような豪華な共用施設。
まるでこれらが全部自分のものであるように感じられ、麻布に豪華な門を構える大豪邸の主のような気分で、毎日家を出入りできるのだ。
しかし残念ながら、外観やエントランスは所詮「共用部」。自分の所有物でもなければ、自由にできるわけでもない。部屋から一望できる大パノラマに酔いしれるのも、せいぜい数ヵ月といったところか。
実際にタワマンに飽きてしまって、低層マンションに移住する富裕層も多いと聞く。東京タワーや綺麗な夜景も、見慣れてしまうと感動もしなくなってしまうのだとか。そうなってしまうと、忘れ物したときに戻る時間など、デメリットのほうが大きく感じてしまうのだろう。
タワマンはコスパが悪い？
一見、夢のような暮らしを想起させるタワマンだが、現実に住むとなるとそう簡単ではない。
●億単位の資産が必要
まず、経済的な観点から考えてみよう。ファミリーで住むなら、億単位の資産が必要だ。それも、同じ間取り・広さでも、上層階になるほど価格が上がっていく。見下ろす景色が少し遠くなるだけで、1,000万円以上も多く支払うのは合理的な選択なのだろうか。
そのうえ、年々あがっていく管理費や修繕積立金の負担は重たい。そこに駐車場等を借りたら、さらに支出は積み上がっていく。「ファミリータイプの部屋＋車」なら、物件のローン返済とは別に、月額10万円超が固定の生活コストとしてのしかかる。仮に10万円だとしても、年間で120万円。
もしそれだけの金額を、物件価格と別に固定コストとして支払うなら、他の投資資金に充てるなど、別の有用な使い方をしたいという人がいても驚きはない。特に本当の富裕層こそ、お金の使い方に細かいとよく聞く。
●待ち時間、騒音、災害時の脆弱性
次に生活の質という観点からいえば、エレベーター待ちのイライラ、上下左右からの騒音、そして何より気になるのが災害時の脆弱性……。もし大震災が起きて、電源が落ちてエレベーターが止まったら、飲み物や食べ物を確保するのも困難だ。
非常食を常備するパントリーを取れるほどの広さがあるのは、最上階に近い100m2超の部屋を確保している数世帯だけで、それ以外は階段を使って食料を調達しなければならない。
もし高層階だったら……階段の往復だけで次の日にはひどい筋肉痛になってしまうだろう。真夏に電源が落ちて、クーラーが止まったら、サウナ状態でとても生活できる状態ではなくなる。
こうしたリスクとリターンを冷静に分析し、ある程度の富裕層の人は、立地のよい低層マンションや、庭付きの一戸建てを選ぶ傾向にある。彼らは見栄といった他の人からの評価よりも、地に足をつけた生活の質を重視するからだ。
超富裕層はタワマンに住まない
実際に本物の超富裕層が好むのは、落ち着いた住宅地だ。世間がタワマンを富の象徴と見るなか、実は超富裕層の多くはタワマンにあまり興味を示さない。リスクとリターンが割に合わないのに加え、タワマン周辺の密集した環境や、他人と何度も顔を合わせるエレベーターや廊下は、彼らにとって耐え難い居心地の悪さを感じるのだという。
場所にもよるものの、実際に家賃が数百万円以上の部屋に絞って検索すると、話題にあがるようなタワマンより、低層マンションの数が多いエリアもある。超富裕層が住まいに求めるのは、広い庭付きの一戸建てや、昔ながらの高級住宅街にある低層マンションのような、プライバシーに配慮されつつ、快適に過ごせる場所。
自由にカスタマイズできる空間と、他人の目を気にせず過ごせる空間を大事にする。彼らにとって、住まいは単なる寝床ではなく、至福の日々を過ごすために最もこだわりたいポイントでもある。
タワマンに住むのは、世帯年収1,500万～2,000万円程度の小金持ちが多い。彼らは一般層よりは豊かかもしれないが、落ち着いた低層マンションに住むような、本当の富裕層には遠く及ばない。
タワマンは、彼らにとって手の届く「贅沢」であり、本人や一般人から見ると富の象徴のように見えるのだろう。超富裕層から見れば「みせかけの贅沢」なのかもしれないが、ほかの人にタワマン住みをアピールできて、夢だった富裕層の生活を体現できていると本人たちが思うなら、それはそれで幸せなのかもしれない。
https://news.livedoor.com/article/detail/27248917/
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2024/10/04 (Fri) 19:09:56
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日本初のタワマンに住む70代は「一生モノの買い物と思ったのに…」。各地で“老朽化”が進むタワマンに住民が悲鳴
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https://news.yahoo.co.jp/articles/85db455a166d29021b60f1c9657639122f3c0044
日本のタワマン第1号の与野ハウス。全4棟の建物は大規模修繕のため作業用足場で覆われていた
庶民から羨望の眼差しを向けられてきたタワーマンション。そんな金殿玉楼も寄る年波には勝てず、老朽化によりメッキが剝げてきている。ステータスの象徴から、栄枯盛衰の象徴になるか……。住民だけでなく、国民全体を巻き込む最悪の事態に発展しかねない「タワマンの未来」に迫った。
⇒【写真】日本初のタワマン「与野ハウス」エントランスのガラス扉にはヒビが入っており、テープで応急処置がされていた
老いるタワマンに阿鼻叫喚の住民たち
老朽化したタワーマンション（以下タワマン）が、増加している。一般的に最高階数が20階以上のマンションを指すタワマンは、1997年の建築基準法改正を機に次々と生まれている。
今年5月の日本経済新聞の報道によると、全国1795棟のうち、築30年以上は177棟（約6万戸）と全体の1割を占めるという。忍び寄るタワマンの“老い”に住民たちも不安を隠せない。
「’16年の熊本地震で被災した際、免震構造なので揺れは感じませんでしたが、部屋の角の壁紙がバリバリと裂け、恐ろしかった。また、海に面しているため、潮風による劣化や大型野鳥の死骸・糞による汚れも激しい。まだ、入居してから一度も大規模修繕が行われておらず、このまま劣化が進むと将来どうなるのか、不安です」（Aさん・51歳・会社経営・築17年物件所有）
大規模修繕を機に毎月の積立金が増額
老いをカバーするため、修繕費の負担が住民に重くのしかかる。国交省のデータによると、タワマンの修繕費は通常のマンションの1.3倍。規模が大きくなればなるほど、額も膨らんでいく。
「入居当初の修繕積立金は月8500円だったのに、大規模修繕を機に3回値上がりし、現在は2万4000円。やむをえず定年延長しましたが、収入は激減。ローン完済で安心していたのに、まさか修繕費が上がるなんて。マンションは子供に相続する予定ですが、将来、資産どころか負債になってしまわないかと心配しています」（Bさん・60歳・公務員・築24年物件所有）
戸数の多さゆえに合意形成が難航しやすいのもネックだ。
「ウチは約1000戸あって、管理組合の理事になってみると、物事を決めるのが大変でした。修繕するにも、安く抑えようとしたら、資産価値を高めるために、グレードの高い修繕を希望する人もいて、意見が分かれた」（Cさん・52歳・会社員・築18年物件所有）
日本初のタワマン与野ハウスの現状
日本のタワマン第1号は、1976年に完成した埼玉県にある「与野ハウス」。築48年で現在は4回目の大規模修繕工事中だ。
修繕費について管理会社に問い合わせると、「今回の大規模修繕費は総額5億8000万円。残額は3100万円になる見込み」だという。
現状、修繕積立金の値上げの予定はないらしいが、70代の住民に話を聞くと、不安な声を漏らした。
「修繕費値上がりの噂は絶えないし、建て直しの話まである。一生モノの買い物と思ったのに、立ち退きも懸念しています。管理業務はやってくれているけど、手入れが行き届いているとは言えません」
住民に案内されて敷地に入ると、日本庭園の庭木は十分な剪定がされておらず、中庭にある池もコケで濁っている。エントランスのガラス扉は大きなヒビが入っていた。
建物の老朽化は必然だ。ステータスの象徴というタワマン神話の崩壊も近い。
なぜタワマンの修繕費は高額なのか？
タワマンは通常のマンションよりも修繕工事が困難になる2つの理由があるという。マンションコンサルタントの別所毅謙氏が解説する。
「審美的な外観や複雑な構造のタワマンだと、屋上から吊すゴンドラを特注する必要があり、コストが増える。また、風雨が強いと高所作業がストップし、工期が延びてしまう。タワマンならではの厳しい条件や事情があるのです」
高すぎる修繕費は水増しだらけ？
別所氏にタワマンの大規模修繕費のモデルケースを示してもらったのがこちらだ。
外壁工事……………30億円
給排水管更新工事…20億円
エレベーター交換…15億円
インターホン更新…3億円
自動ドア更新………1億円
その他共有部など…1億円
合計…………………約70億円
※築30年／40階建て／1000戸／2回目の大規模修繕費を想定
いかに高額になるかが一目瞭然だが、別所氏は「こういった概算も、実際には安くできる可能性が高い」と話す。
「管理組合が修繕をする会社に見積もりを依頼すると、専門用語だらけの高額な工事見積書になるでしょう。相場がわからなければ適正価格か判別するのは困難です。実際、工費が高くなりやすいことをいいことに、予算を水増ししやすいという実情があるんです。マンションデベロッパー、管理会社、設計会社、工事会社などすべてが談合して管理組合から根こそぎ修繕費を引っ張ろうとすることは何も珍しい話ではありません」
実際に相見積もりを取ると60％増しされていたことが判明したこともあったという。
従業員を入居させ「修繕委員会」に仕立てる事例も
「より悪質なのは、組合に業者が入り込むケース。関係する会社が住戸を購入し、従業員を入居させ、善意の住民として修繕委員会に立候補し、関係業者を引き込もうとするのです。戸数の多さから管理組合は無難な大手の設計・工事会社を選んで相見積もりを取らないことが多いですが、工事費をきちんと見られるコンサルタントが重要です。この70億円の概算だってコンサルが入れば40億円程度に抑えられるでしょう」
無駄な修繕費は、長期保全の足かせにしかならない。
【マンションコンサルタント・別所毅謙氏】
二級建築士、防災士、建築系資格数種類を取得。管理組合へのアドバイスやコスパのいい大規模修繕工事コンサルティングを手がける
取材・文／週刊SPA!編集部
―［[高齢タワマン]の怖すぎる現実］―
https://news.yahoo.co.jp/articles/85db455a166d29021b60f1c9657639122f3c0044?page=3
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2024/10/13 (Sun) 16:23:25
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タワマンは高額維持費で都会のゴーストマンションになる
2024.10.12
https://www.thutmosev.com/archives/80740884.html
この構造物を維持するにはとてつもない金がかかる
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経済的には不利なタワマン
タワマンはブームが終わったとかバブル崩壊とか言われ続けて20年が経ったが未だに新たなタワマンが立ち続け、10億円以上の「10億ション」も珍しくなくなりました
2000年代に都心などで第一次のタワーマンション建設ラッシュがあり、六本木ヒルズは富裕層の象徴ともてはやされました
相続税対策になるともいわれ、資産をタワマンに変えると納税しなくて済むのでタワマンを買わないと損だというタワマンブームが起きました
地価が高い都心で上に伸びて高層マンションに住むのは一見合理的だが、維持費がとんでもなく高額で経済的には割に合わないとも言われている
都内の一般的な新築分譲マンションが7000万円程度なのに対し、都心のタワマンは1億円以上する事が多く上は天井知らずです
立地や条件や面積が違うので一概に比較できないが、タワマンは中低層マンションより購入価格が30％以上高くなります
現在はタワマンによる相続税節税が対策されてしまい、税金対策としては中低層マンションに比べて有利ではなくなっています
購入価格が高いと評価額も高いので固定資産税などの税金も高額になり、結局タワマンは中層マンションより多く納税することになります
もっと高いのがタワマン特有の設備を維持管理したり修繕する費用で、建築物としての性質上中低層マンションよりかなり高額になります
タワマンのエレベーターは短時間で高層階まで上昇するため高性能だが、一般的なマンションの2倍の価格で30年で交換しなくてはならない
タワーマンションは階数が多いので渋滞を避けるためエレベーターの台数そのものが多く、中低層マンションの４倍以上の維持費が発生します
非常用発電機は１台１億円で法律上１５年ごとに交換しなくてはならないし、地下や立体の駐車場費用も驚くほど高いです
数十年後は湯沢マンションになる？
タワマンにはコンシェルジュと呼ばれる管理人が複数人居てサービスしてくれるが、当然彼らの費用も住人が負担します
郊外のアパートで駐車場月５千円、管理人不在の賃貸物件では、管理費は月５千円以下ですが、タワマンは管理費と修繕積立金で月額数万円が相場です
修繕積立金は最初１万円など安いのだが老朽化に伴って毎年上昇し、１０年後には数万円に値上がりし、その後も出費が増えるため上昇し続けます
新築時に管理費と修繕積立金の合計で２万円だったとしても、１５年後には5万円、３０年後には10万円になるのが予想されます
これほど修繕積立金が増えるのは法律上の基準が厳しいからで、多くの高額設備は１５年か３０年ごとに交換や大修理が必要になります
新築から１２年目の修繕では中低層マンションが１戸あたり１００万円として、タワマンは１２０万ほどであまり差がありません
ところが２回目、３回目と回を重ねるごとにタワマンの修繕費用は割高になり、２５年から３０年目には１戸あたり30０万円以上かかると言われています(現在の物価で)
１２年ごとに30０万円の修繕費用が発生したら毎年２5万円の負担、半額にケチったとしても毎年１２万円の負担になります
ところが修繕費をケチるとマンション自体の寿命が短くなり、その分早く老朽化して資産価値が落ちてゴーストマンション化しまいます
連想するのがスキーブームに建設した越後湯沢のマンション群で、まったく同じ理由でゴーストマンションになっています
不動産屋のサイトには１０万円以下の高級マンションが並び、ほとんどが１００万円以下で売られていますが買い手がつかない
修繕費用や維持費がかかるため０円で購入しても損だからで、このため売り手がお金を払って買ってもらう場合も在るとの事です
タワーマンションも３０年後にそうなっていないとも限らない
https://www.thutmosev.com/archives/80740884.html