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2023/12/29 (Fri) 23:06:31
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住宅ローンは人生の罰金になりかねない。返済に苦しむ人生も
2023.12.29
https://www.thutmosev.com/archives/32117.html
住宅展示場は人生最大の罠
家を建てたり買うのは多くの人にとって人生で最も高価な買い物ですが、ある心理学者によると「人は重大決定程適当に決めている」のだそうです
「そんな事はない」と思うでしょうがスーパーで夕食の材料を買う主婦は本当に真剣に考えているのに、車を買う時は「かわいい」で決める人は多いです
コスパという言葉が若者中心に流行りましたが当てはまるのは数万円以内の比較的安い商品やサービスについての場合が多いです
数百万円や数千万円の商品やサービスになると「どれも良く考えられて宣伝が上手いので、全部良く見える」からではないかと思います
500万円の予算で新車を検討して、資料を比較して「明らかな欠陥車だ」なんていう車は売っていないので好みで決める事が多い
新築の家は3000万円から7000万円以上もするので、同じ価格帯であれば一長一短で比べてもどれが良いかは判断できないと思います
良くあるパターンはある暇な日曜日に住宅展示会のチラシを見て「暇つぶしに行って子供のプレゼントだけ貰って帰るつもり」で出かけます
プレゼントを貰うにはアンケートに答えるのが条件で、それが欲しくなくても歩いていると販売員に声を掛けられて巧みなセールストークで何かを書かされます
回答したアンケートを見て販売員は「試しに銀行に住宅ローン審査を申し込みましょう」と言い、「お試し」「本番ではない」ように言いくるめます
サンプル住宅を見て回るうちに妻はセレブ気分になっていて、キラキラした世界の主人公に成ってしまっているのでセールスマンは妻を味方につけます
夫は「試しだから」と一応申し込んでみると、なぜか通ってしまい保証人の親戚に頼みに行くとなぜか保証人になってくれると言います
とんとん拍子に話は進み新居に引っ越したが、実はここからが地獄の住宅ローン返済の始まりで、多くの人が破産したり後悔しています
住宅ローンは通らない方が良い
日本ではかつて「男は家を建てて一人前」という風土があり、先に家を建てたり買った人は親戚が集まる度に自慢話をし、まだ建てていない人に「お前まだ”借家”なんかに住んでいるのか」と露骨に見下した言い方をします
妻の親も「まだ家を建てられないのか」と蔑んだ顔をし、「少しなら援助できるから早く家を建て”借家”から出た方が良い」などと言います
そんな境遇で住宅ローン審査に通り若干不安に思いながらも、セールスマンは「銀行の審査に通ったという事は貴方に太鼓判を押したんですよ」と銀行が将来を保証してくれるように言います
親とか親戚は普段「家を建てろ」と催促していた手前、「保証人になってほしい」と言われると断りにくく、自分の言葉に縛られて保証人を引き受けます
実はこんなのが日本の不動産売買の現場で行われている事で、何らかの合理的な判断をしているのではなく義理人情や親せきの手前やしがらみなどに影響されています
さて住宅ローンを借りた瞬間に楽しいことが終わって返済が最長35年間続き、その間借りた人は「夢に出てうなされる」ほど住宅ローンに苦しみます
平均的な住宅ローン返済額は年120万円くらいでざっくり言うと毎月10万円を20年から35年かけて返済しています
この期間に一度でも返済が滞ると非常に高い確率で家を差し押さえられた上に借金を背負い、保証人の親戚もろとも自己破産に追い込まれます
ある月に10万円を払えなかった人が翌月20万円払えるわけがないし、まして2か月滞納した人が30万円を払えるとは考えれないからです
サラ金から借りたら事態はさらに悪化して金利が膨らんで、数か月後に何もかも失う可能性が高くなります
今の時代はリストラや失業、給料減額、病気や怪我や交通事故や金銭トラブルなどでいくらでも経済危機に陥るきっかけはあります
意外な原因で多いのは離婚で住宅ローンを組んだ夫婦が離婚した場合、夫婦連名のローンだと住宅ローンは解消されて高金利な銀行ローンに変更される事があります
夫婦片方が借りて片方が連帯保証人の場合、どちらかが住み続けるとしてももう片方は返済終了まで連帯保証人のままで、当然返済が滞ると返済を求められます
また離婚しなくても方法として自己破産する場合、銀行は連帯保証人の親戚に全額の支払いを求めるので、親戚も一緒に自己破産してもらう必要があります
そうしないと親戚は家を差し押さえられた上に自己破産した本人の借金まで背負わされるので、一家離散し親戚とは絶縁になるでしょう
住宅ローンにさえ通らなければ賃貸物件で平穏に暮らせたのに、通ってしまった事で多くの人がこんな目に遭っています
https://www.thutmosev.com/archives/32117.html
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2023/12/29 (Fri) 23:10:33
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【高級住宅街】景観維持と過疎化のジレンマ 田園調布が抱える深刻な問題
https://a777777.bbs.fc2.com/?act=reply&tid=14121346
タワーマンションに住んではいけない
https://a777777.bbs.fc2.com/?act=reply&tid=14008077
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/654.html
住宅ローンの6割占める変動金利、日銀が利上げするとローン破綻か | 世界のニュース トトメス5世
https://www.thutmosev.com/archives/285505hd.html
「住宅は資産」という幻想で誰があなたをカモにするのか？
http://www.asyura2.com/09/revival3/msg/615.html
負け組が老後に住めるのは苗場の 10万円で叩き売りしているスラム・マンションだけ
https://a777777.bbs.fc2.com/?act=reply&tid=14007825
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2024/01/23 (Tue) 11:42:08
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住宅ローンで老後破産するのはどんな人か？
2024.01.23
https://www.thutmosev.com/archives/75616504mmm.html
4％程度が延滞し、4%程度が長期化など条件変更している
画像引用：http://cdn-ak.f.st-hatena.com/images/fotolife/f/flats/20140513/20140513232421.jpg
住宅ローン抱えて老後？
2000年代から日本では不動産ブームが続き、多くのマンションや一戸建てが建設され個人が購入しました
その大半は金融機関の不動産ローンを利用したはずですが彼らの老後は必ずしも明るくない
特に返済が終わらないまま老後を迎えたときには、深刻な結末をむかえる可能性があります
多くの人が新築住宅やマンションを購入するのは30歳前後で、結婚して数年後という場合が多い
購入した時は安定した収入がある正社員で健康そのもの、会社には将来性があり出世や昇給の道も開けている筈です
ところがそれから30年後はもう60代で、返済が終わるのは65歳か60代後半の場合もあります
最後の10年が魔の期間となり、もう少しで完済するのに、力尽きて返済不能になる人が多い
住宅ローンを組んだ人のうち、返済不能になるのは２％ほどで50件に1件、新築住宅の2％は確実にそうなる
通常若い夫婦が住宅を購入する場合は、今後も収入が増えるのを当て込んで限度一杯まで借り入れます
自己資金と親からの援助が1000万円、住宅ローンが2000万円で合計3000万円というのが平均的な予算です
金融機関が貸した2000万円は30年から35年かけて返済し、金利と合計すると支払い金額は3000万円くらいになります
つまりこの若夫婦は年100万円を30年か35年払い続けるのだが、収入のピークは40代か50代です
50代後半で収入は下がり、60代になるとピーク時の3分の2か半額になるでしょう
500万円以上だった年収が300万円程度に下がったら、年100万円の住宅ローンが重くのしかかります
奥さんがパートで働いたとしても家計収入は下がり続け、貯金を切り崩すが底をつき借金に手を染めます
60代でローン破産する人
この頃には親はなくなっているので支援は受けられず、50代後半になると体力が衰えて病気がちになるので、労働時間を増やすことはできません
こうして返済不能になるのだが、通常住宅ローンはどの時点で物件を売却しても、残金が残ります
差し押さえられて競売になるよりは任意売却のほうが高く売れるが、後10年で返済が終わるとしても1000万近い負債が残ります
30年近く経ったら建物の価値はゼロに近くなり、土地の値段だけになります
60歳前後で500万円以上の借金が残り、家は公団住宅などを借りるにしても別に家賃がかかります
そのうえ住宅を売却した時点で住宅ローンは解消され、通常の銀行ローンに切り替わります
住宅ローンは金利３％以下かも知れないが、銀行ローンは10％以上にもなり、金利だけで月数万円の支払いになります
こうして身動きが取れなくなり、60代で老後破産する人が居ます
住宅ローンを組んでマイホームを購入した人のうち2％以上が返済不能になっているが、ゆとりローン（ステップローン）では6人に1人が破綻した事実がありました。
普通にローンを組んでも2％以上が破綻しているのですが、この破綻とはどういう状況なのでしょうか
住宅ローンの平均借入額は2000万円で住宅価格は平均3000万円、差額の1000万円は現金で用意しています
現在は超低金利なので金利は1％以下から3%台が多く、2%とすると30年間では約662万円の金利手数料負担になります
ところが金利は変動するので返済期間中に5%や10%に上昇する可能性があり、金利2%だと月の返済額は約7万4千円です
金利5%では返済額10万7千円で金利手数料は1865万円、金利10%では月返済額は約17万円で金利手数料は4318万円です
金利が上昇すると返済額も急上昇し、現在の金利で建てた返済プランは成立しなくなります
それに家を建てた時は30歳前後で十分な収入だったとして、その後年収が下がってしまう場合もあります
住宅ローン延滞するとどうなる
夫の収入が下がると妻が働くケースが多いが、体調が不安だったりして十分な収入を維持できないこともある
また夫の収入が下がると夫婦のもめごとが増え、離婚してローン破綻するケースも多い
延滞には無断延滞と銀行に事前連絡があった場合で違い、無断では3か月くらいで督促状や電話連絡が来ます
もう3か月経って6か月延滞すると、銀行は物件の差し押さえにかかります
差し押さえた物件は競売に掛けられるか、あるいは任意売却によって処分します
どちらにしても売却価格が債務残高を上回るのは９９％あり得ず、数百万円から1000万円の残債が残ります
30年ローンだとして物件の売却価格で残り債務を完済できるのは、最後の5年以降だと言われています
どの時点かにもよりますが、300万円から1000万円の住宅ローンが残ります
物件を売却した時点で住宅ローンは解約されて通常の銀行ローンになり、金利は2%から15%に跳ね上がります
しかも住宅ローンの残りが15年だったとしても、銀行ローンでは3年以内などの支払いが求められます
ちょっと計算すると残債500万円を金利15%で3年払いだと総支払額は624万円、毎月17万3千円の支払いになります
毎月10万以下が払えなかった人が17万円払えるはずがないので、銀行は結局保証人に請求します
保証人の資産を差し押さえてやっと住宅ローンを完済するのが住宅ローン破産です
本人家族と両方の実家や親類など何十人も巻き添えになる事があります
ところで住宅ローンを延滞する前に銀行に連絡すると、銀行と支払いプランを相談することができます
銀行側はローン破綻を防ぎたいので、支払い期間を延ばしたり金利が高すぎたら低くするなどに応じる場合があります
残り期間が15年で毎月7万円なら、20年や25年に長期化すれば毎月の支払いは楽になります
破綻し競売になったら毎月17万円請求されるのに、銀行に相談して期間延長すれば月5万円になる可能性があるのです
銀行は貸し倒れをもっとも恐れているので、 長期化して金利を下げてもらえば払えるのなら応じる可能性は高い
延長や借り換えすれば助かるのに、最後まで我慢するタイプの人が、家を失った上に借金まで背負います
https://www.thutmosev.com/archives/75616504mmm.html
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2024/02/05 (Mon) 16:32:39
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離婚すると住宅ローンはどうなるか 維持するのは困難
2024.02.05
https://www.thutmosev.com/archives/76715185mmm.html
離婚して家を維持するのは困難で、売却してもローンは残る
トヨタホームhttp://www.toyotahome.co.jp/smp/bunjyo/img/btn01.jpg
離婚して住宅を維持できるか
日本の離婚件数は2022年に結婚約50.5万組に対して離婚約17.9万組、減少傾向にあるものの人口1000人あたりでは約1.47人が離婚しています
この数字を根拠に「日本では結婚した3組に1組が離婚している」と言う嘘をまき散らしているマスコミがあるが、今離婚しているのは婚姻数が110万組もあった時代の人で今年結婚したうちの何組が離婚するかは分からない
とはいえ結婚件数と離婚件数の比率は1970年代に10対1だったのが最近は3対1に縮まり、結婚は減少し離婚も減少しているが結婚減少のほうがずっと早い
多くの人は結婚や子供ができる機会に住宅を購入するが、せっかく建てたり買った家も離婚すると不要になります
すると結婚して住宅を購入したが、いらなくなる夫婦が5組に1組くらいは存在している可能性があります
住宅を建てたり購入するときは多くの人にとって人生の絶頂期であり、将来の可能性は最大限膨らんでいます
その頃は収入や出世も簡単に思えるし病気や事故にはあわないし、これから数十年自分達は幸せなはずだと思っています
ところが収入増加や出世は思ったほど順調ではなく、住宅ローンの返済が肩に食い込むように重く感じられるようになるでしょう
夫は毎日残業で妻はパートをしながら子育てと家事もし、休日に遊ぶ金もなく夫婦は顔を合わせれば口論している事になりがちです
住宅を購入した時は人生の絶頂期でも、収入に対してローン返済が重く感じられるとこのようになってしまう家庭が多いのです
加えて過労やストレスで病気や精神的な疲労がたまり、職場でも家庭でもトラブルが多発しついに離婚となる夫婦も多い
離婚は結婚の10倍のエネルギーを使うと誰かが言いましたが、10倍のエネルギーを使って離婚しても住宅ローンは消えません
いったい返済の途中で夫婦が離婚した場合、多額の負債が残った住宅や住宅ローンはどうなるのでしょうか
離婚にハッピーエンドは無い
有名人や資産家であったら夫はかっこ良く妻に慰謝料を支払うのでしょうが、大半の離婚夫婦はそういう訳にいきません
住宅ローンが残っているという事は家計の資産は債務超過、企業で言えば破綻していて、夫婦で協力することで家庭を維持してきました
ところが家庭は解散するので残るのは「資産マイナス負債」の借金だけ、慰謝料や財産分与どころか妻もローン返済義務があります
住宅ローンの申し込みでは夫婦の名前が債務者として書いてあり、それぞれの実家が保証人になっている事が多い
すると離婚したからといって住宅ローンはなくならず、かえって離婚後の2人と実家のの負担が重くなるだけです
もし片方が自己破産などをしたり返済できなければ、もう一方が全額返済することになり自己破産の連鎖になる事もあります
夫婦だった2人が自己破産しても保証人である親や親せきに請求が行き、親戚一同を巻き込んで破産の連鎖が起きます
住宅ローンでは夫婦が共有名義、連帯債務者でそれぞれの実家が連帯保証人になり、借りられる限度一杯まで借りている場合が多い
夫は慰謝料代わりに住宅を妻に渡す場合がありますが、ローン契約ではこの場合「住み続ける人」に返済責任があります
夫がローンを払い続け妻が住み続けるにしても、夫は新たな住居の家賃なども払うので、現実には支払いが困難になるでしょう
離婚しても住宅を維持するのは難しいので売りに出すとしても、どの時点で売却しても多額のローン残高が残ります
35年ローンの場合は「借金－売却価格」がプラスになるのは最後の3年で、20年以上ローンを支払ったのに、売却したらまだ1000万円以上支払いが残る
夫婦の実家がそれぞれ援助してくれて、残った債務を帳消しに出来ればいいですが、多くは離婚することで家がなくなる上に借金が増えます
もし離婚した夫婦間で支払いで揉めて滞納すると、3か月程度で金融機関は差し押さえに動き住宅ローン契約が無効になり家は没収され競売にかけられます
この場合住宅ローンの1%金利30年払いなどが無効になり、通常の銀行ローン金利15%などが適用されるので返済できっこありません
住宅ローンに関しては、 離婚にハッピーエンドは無いのです。
https://www.thutmosev.com/archives/76715185mmm.html
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2024/03/28 (Thu) 20:07:01
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欧米と比べて日本の家賃は激安なのでホームレスが少ない
2024.03.28
https://www.thutmosev.com/archives/77069161.html
東京の家賃は欧米よりかなり安い
https://www.s-housing.jp/archives/310279 2022年の東京のワンルーム25平米の平均家賃は？ _ 新建ハウジング
欧米と比べて日本の家賃は激安
欧米先進国では2010年代から主要都市の家賃が高騰し始めて、新型コロナの3年間を経て事態は深刻化し多くのホームレスを生み出している
アメリカの主要都市では中心部の家賃がワンルーム2000ドル（30万円）以上でファミリー向け物件は4000ドル（60万円）以上になっている
ＮＹマンハッタンではワンルーム50万円ファミリー向け80万円以上にもなっていて、欧州の一部の国でも同じようになっていてカナダやオーストラリアも家賃上昇が社会問題になっている
ちゃんとした仕事をしていて収入もあるのに家賃を払えない人が続出し、どの国も数万人や数十万人単位のホームレスが発生している
一方日本ではホームレスは非常に少なく、ネットカフェなどに宿泊する住宅難民が居るとしても他の国よりはかなり少ない
これには日本の家賃の安さが貢献しているのは間違いなく、もし東京でワンルーム20万円以上だったら多くのホームレスが出ていた
東京23区の平均家賃はワンルーム5万円台（葛飾・江戸川区）から10万円台（千代田・港区）で中央値は8万円台だった(「SUUMO」より)
同じくファミリー向け2LDKの平均家賃は10万円台（足立・葛飾区）から港区の31万円までで、中央値は17万円程度でした
これは欧米主要都市と比べて1/3以下で、もっと安い東京都営住宅は平均的な家賃が2万1000円と説明されています
公営住宅では高齢者などが家賃無料で住んでいる事もあるので、家賃という面で東京の人は欧米諸国よりもかなり恵まれています
しかもこれら東京の家賃は「平均」なのでもっと安い物件もあり、多少の事を我慢するなら相場よりかなり安い物件も存在しています
訳アリ物件では「事故物件」が話題になったが他にも築古物件や狭小物件、風呂トイレなし（共用）物件などが存在します
激安家賃の物件多し
多くの賃貸マンション・アパートには風呂がついているが風呂なし物件も存在し、古い木造アパートが多いが現代でも一定の需要があります
風呂があるメリットは書かなくても分かりますが、風呂が存在するデメリットには普通は気づきにくいでしょう
風呂のデメリットはまずバスルームとして狭い部屋に相当する面積を取られ、同じ家賃なら確実に狭くなり同じ広さなら居住スペースは狭い
風呂を設置するには水回りの設備も必要になり狭いうえに高額家賃を支払い、掃除も面倒だし掃除をサボるとカビだらけになる
風呂をなくす事でこれらの面倒から解放され広い部屋に住めるので、風呂が要らない人には無くても良い（欧米人のようにシャワーだけ浴びるなど）
風呂がなくても毎日身体を洗う必要があるのでシャワーがついているタイプがあり、トイレと一体化した風呂なしのユニットバスのようなものです
低家賃で風呂がない部屋はトイレが各部屋になくて共同という場合があり、昭和前半のアパートはだいたいこのパターンだったが現在では珍しくなった
風呂なし、トイレ付き物件なら東京都内で5万円以下、風呂トイレなしなら4万円以下で借りることができるとされています
こうした格安賃貸物件の多くは昭和40年代から50年代築で新しくはないが、築年数でいえばＵＲ賃貸も昭和50年前後の物件が多いので、そう変わらない
新築物件でもあえて風呂なしにすることで部屋を広くしたり家賃を低く設定している場合もあり、話題になったシェハウスのような形式では各自の部屋に風呂トイレが無い
欧米諸国でホームレスが非常に多い都市にはこうした 格安物件がないか既に移民で満室になっていて、高い家賃を払うかホームレスになるかの両極端になっている
東京大阪愛知などにはドヤと呼ばれる簡易宿所がありだいたい4万円台で生活保護の家賃に合うようになっていて、保護を受けなくてもこうした宿にアパートとして住むこともできる
https://www.thutmosev.com/archives/77069161.html